Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.
- Договоры ренты делятся на три типа:
- Договор постоянной ренты;
- Договор пожизненной ренты;
- Договор пожизненного содержания с иждивением.
Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.
Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.
Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок.
При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты).
В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.
В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.
Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.
Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему.
Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре.
Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.
Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).
К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.
Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.
Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.
В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.
Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.
- В договоре ренты обязательно необходимо:
- Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);
- Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
- Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
- Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
- Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).
Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег.
А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно.
Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.).
По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.
Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.
Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.
Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:
- паспорта всех сторон сделки;
- выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации);
- единый жилищный документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
- копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
- техплан и экспликация квартиры из БТИ;
- согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).
Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре.
У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение.
То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.
Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники.
Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру.
Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).
Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).
В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход.
На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах.
Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.
Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.
Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.
Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
- Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.
Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.
Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.
Как расторгнуть договор ренты?
Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание в иной форме. Рента может быть постоянной или пожизненной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ)
Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.
Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло (п. 2 ст. 595, п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте — только получатель (ст. ст. 592, 593, п. 1 ст. 599 ГК РФ).
- Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
- Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты)
- Есть определенные основания для расторжения договора ренты, а также для выкупа ренты плательщиком.
- Основания для расторжения договора ренты
Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях (ст. ст. 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ):
1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;
2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;
3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением.
В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя.
Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора.
- Основания для выкупа ренты
- Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ):
- 1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
- 2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- 3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;
- 4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
- В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Шаг 2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты)
При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение.
Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК РФ).
Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).
Шаг 3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты)
Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452, ст. 584 ГК РФ).
Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.
Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Шаг 4. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты) и дождитесь решения суда
Подайте исковое заявление в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске заявлено требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то исковое заявление предъявляется в районный суд по месту нахождения этого имущества (ст. ст. 24, 28, 30 ГПК РФ).
Уплатите госпошлину исходя из цены иска (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Шаг 5. В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 9, ч. 1 ст. 14, ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон либо решение суда и уплатить госпошлину.
Расторжение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Юридическая помощь и услуги адвоката
- Профильным направлением Адвокатского бюро «Домкины и партнеры» является оказание юридической помощи гражданам по экономическим делам и спорам, в частности, по вопросам расторжения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.
- В настоящем материале адвокатами нашего Бюро приведены краткие комментарии к действующему законодательству по правовым вопросам расторжения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, руководство которыми позволит Вам защитить свои законные права и интересы.
- За более подробными консультациями, а также по вопросам оказания юридической помощи Вы можете обратиться к адвокатам нашего Бюро.
В соответствии с договором ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на него периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в какой-либо иной форме. Рента может быть установлена как постоянная (бессрочная), так и пожизненная (на весь срок жизни получателя ренты).
Законодательством Российской Федерации в целях максимальной защиты интересов получателя ренты установлено, что договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Правом одностороннего расторжения договора ренты обладает лишь её получатель, плательщик подобными законными правами не обладает.
Правовые основания для расторжения договора пожизненной ренты по требованию её получателя предусмотрены статьей 599 Гражданского кодекса Российской Федерации. Получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты её выкупа либо расторжения договора ренты и возмещения убытков, в случае, если плательщик существенно нарушает условия договора пожизненной ренты.
Выкупная цена ренты устанавливается условиями заключенного договора. Если же в договоре постоянной ренты выкупная стоимость не установлена сторонами, выкуп ренты производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате по договору.
Если в договоре пожизненной ренты не установлена покупная стоимость ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. При этом цена переданного имущества устанавливается исходя из стоимости за аналогичное имущество, то есть цена определяется исходя из сравнимых обстоятельств.
Следует отметить, что в соответствии с позицией Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» цену, которой необходимо руководствоваться, определяет заинтересованная сторона.
Судебное решение по делу о расторжении договора ренты
Что может расцениваться как существенное нарушение условий договора ренты?
По общему правилу, установленному статьей 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.
Применительно к договору ренты это означает, что получатель ренты в ходе исполнения ренты не получает того, на что он рассчитывал в момент заключения договора — определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в какой-либо иной форме.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К договорам пожизненного содержания с иждивением применимы те же правовые правила, что и к пожизненной ренте, за исключением нижеизложенных.
Так, договор пожизненного содержания с иждивением также может быть расторгнут по основанию существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.
При подобном нарушении получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания (например, квартиры), либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского кодекса РФ (как это указывалось выше).
В данном случае, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с исполнением договора, то есть содержанием получателя ренты. Иными словами все затраты, понесенные плательщиком ренты, ложатся на его плечи и фактически, являются его убытками.
В судебной практике нередки случаи, когда получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением сознательно недобросовестно инициируют процесс расторжения договора под предлогом существенного нарушения его условии.
Плательщику ренты важно учитывать, что исполнению договора всегда должно сопутствовать его документальное подтверждение: расписки о передаче денежных средств, документы о приобретении имущества в пользу получателя ренты, фото и видео фиксация результатов исполнения условия договора и т.п.
Получателю ренты по договору пожизненного содержания при инициации вопроса о расторжении заключенного договора, необходимо процессуально зафиксировать и получить доказательства существенного нарушения договорных условий, например, получить выписку о не поступлении денежных средств на его имя, зафиксировать факт отсутствия ухода за престарелым лицом с помощью сотрудника социальной службы и т.д. Получатель ренты должен доказать, что нарушение условий договора является существенным в контексте требований гражданского законодательства, а не существенным по его личному мнению/убеждению.
Договор ренты, как и любой другой, может быть расторгнут в добровольном порядке. Как указывалось ранее, в некоторых случаях он может быть расторгнут в одностороннем порядке. Все споры, связанные с расторжением договора ренты, а также последствиями и его расторжения, подлежат рассмотрению в судебном порядке.
За подробной юридической консультацией по вопросам расторжения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением Вы можете обратиться в наше Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», как в устной и письменной форме.
Адвокат по гражданским делам
Договор ренты. Существенные условия, ответственность за нарушение
- В настоящей статье мы расскажем о том, как оформить договор пожизненной ренты на квартиру или иной рентный договор, поговорим об основных различиях в данных договорах, о порядке оформления договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру.
- По договору ренты одна сторона — получатель ренты передает другой стороне — плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
- Отношения, возникающие в связи с заключением договора ренты, регулируются ГК РФ.
Обратите внимание: Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. С 01.03.
2013 года договор ренты, предусматривающий отчуждение прав на недвижимость, не регистрируется, но регистрируется переход права собственности на основании договора ренты, а также ипотека в силу закона в пользу рентополучателя (ранее регистрировался договор ренты).
Важно понимать, что право собственности на передаваемое недвижимое имущество при заключении договора ренты переходит в момент государственной регистрации.
Рента обременяет объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае продажи переданного в ренту имущества обязательства перед получателем ренты не заканчиваются, а возникают у другого лица – нового собственника. При этом законодатель защищает более слабую сторону – получателя ренты.
Закон предусматривает субсидиарную ответственность продавца обремененного рентой имущества по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора. То есть, если новый собственник не спешит исполнить обязательства, предусмотренные договором ренты, или вообще отказывается от них, то получатель ренты вправе предъявить требования предыдущему плательщику.
Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть не субсидиарную, а солидарную ответственность.
Кроме того, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.
Закон предусматривает две разновидности договора: постоянная (с обязанностью выплачивать ренту бессрочно) или пожизненная рента (с обязанностью выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты).
Внимание: По договору ренты имущество получателем ренты может быть передано за плату (тогда к нему применяются также правила о договоре купли-продажи) или бесплатно (тогда к нему применяются правила о договоре дарения).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. У этой разновидности ренты есть ряд особенностей, рассмотрим их, поскольку заключение именно этой формы договора несет максимальное количество рисков для обеих сторон.
По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, а передаваемое имущество — принадлежащий ему объект недвижимости.
Существенным условием договора ренты при этом является стоимость всего объема содержания с иждивением.
При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух величин прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости (а если он не установлен, то минимума на душу населения в целом по России). Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг. Причем не только получателя ренты, но указанного им в договоре третьего лица. Можно предусмотреть и оплату ритуальных услуг. А можно закрепить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуральной форме выплатой периодических платежей в деньгах.
Необходимо обратить внимание, процент, выплачиваемый при просрочке оплаты ренты, невелик, и привязан к ключевой ставке Банка России. В интересах получателя ренты предусмотреть в договоре более суровые санкции за просрочку выплаты содержания.
Собственником передаваемого имущества становится плательщик ренты, но его возможности по распоряжению полученной недвижимостью ограничены законом. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом распоряжаться недвижимостью (например, сдавать в аренду), переданной ему, только с предварительного согласия получателя ренты.
Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты.
При этом случайная гибель или повреждение переданного недвижимого имущества освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее только в случае, если имущество ему передано за плату и между плательщиком и получателем заключен договор постоянной ренты (обязательство не прекращается автоматически; нужно заявление от плательщика ренты).
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.
Важный момент: При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, предусматривающем передачу имущества за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается рыночная цена переданного имущества.
Существенным, согласно ГК РФ, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае расторжения договора в связи с существенным нарушением плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Риски получателя ренты очевидны – имущество уже передано, а содержание когда еще будет получено. Можно минимизировать их с помощью грамотно составленного договора. В нем рекомендуем предусмотреть:
- максимально подробно – содержание, на которое претендует получатель ренты. Необходимо обратить внимание на обеспечение потребности в жилище, например, можно прописать возможность сохранения за собой права пользования передаваемым имуществом; при заключении договора постоянной ренты установить сроки и размер ренты;
- санкции за просрочку выплаты ренты;
- выкупную цену недвижимости, выплачиваемую при существенном нарушении договора ренты.
Риски плательщика в основном в том, что получатель может потребовать расторжения договора. Например, распространенные основания – невыполнение плательщиком ренты своих обязательств и непонимание получателем ренты правовых последствий своих действий в момент заключения договора.
Вывод: каждая выплата должна фиксироваться, за наличные деньги, продукты, лекарства и т.д. необходимо брать расписку в получении, с приложением чека.
Перед заключением договора имеет смысл попросить предоставить справку из ПНД и наркологического диспансера во избежание оспаривания договора, как совершенного гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
| Постоянная рента | Пожизненная рента | Договор пожизненного содержания с иждивением | |
| Срок ренты | бессрочно | в течение жизни получателя ренты | в течение жизни получателя ренты |
| Вещные права на недвижимость | собственник — плательщик ренты Недвижимость обременяет право залога и рента. | собственник — плательщик ренты Недвижимость обременяет право залога и рента. | собственник — плательщик ренты Недвижимость обременяет право залога и рента. Распоряжение недвижимостью только с согласия получателя ренты. |
| Форма договора | Нотариальное удостоверение | Нотариальное удостоверение | Нотариальное удостоверение |
| Форма ренты |
|
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ. |
|
| Сроки выплаты ренты | по окончании каждого календарного квартала, если иной срок договором не установлен | по окончании каждого календарного месяца, если иной срок договором не установлен | не установлен |
| Получатель ренты | Граждане и некоммерческие организации Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим гражданам или некоммерческим организации путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором. | граждане Права получателя ренты не могут переходить иным лицам. | граждане Права получателя ренты не могут переходить иным лицам. |
| Особенности |
|
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом если под выплату пожизненной ренты недвижимое имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. | При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. |
Наследование прав и обязанностей по договору ренты
Права получателя ренты переходят к наследникам только по договору постоянной ренты, по иным договорам данные права не переходят по наследству. Обязанности плательщика ренты переходят к наследнику по любому договору, в том числе по договору пожизненного содержания и пожизненной ренты, если плательщик ренты умер раньше получателя ренты.
Налогообложение доходов по договору ренты
Разберемся также с вопросом налогообложения при заключении договора ренты. Федеральная налоговая служба с точки зрения налогообложения разделяет плату за предоставление в собственность имущества и ежемесячные рентные платежи, применяя к ним различные нормы налогового права.
Соответственно сумма платы за предоставление в собственность недвижимого имущества рассматривается как доход от продажи недвижимости, соответственно к ней применимы положения об освобождении от налогообложения по истечении установленного законом срока владения, правила о предоставлении налогового вычета при продаже и т.д.
Сумму ежемесячного содержания (денежную ренту) налоговый органы относят к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% и к ним неприменимы правила об освобождения от уплаты налога при продаже, налоговые вычет при продаже и т.д.