Субаренда государственного и муниципального имущества

Ключевой задачей государства является обеспечение условий для развития малого и среднего предпринимательства, что создаст основу для формирования устойчивой российской экономики.

Совокупность государственных мер связана как с принятием законодательных актов, направленных на регулирование арендных правоотношений, так и с реализацией определенных решений для защиты прав и законных интересов предпринимателей, решивших открыть свой бизнес, обеспечения их доступа к найму нежилых помещений и других объектов недвижимости.

• Также к числу таких мер можно отнести софинансирование кредитных ставок за счет бюджетных средств, создание возможности участия в муниципальных торгах по аренде муниципального имущества.
• Основной действенной мерой в данной сфере, это формирование необходимой законодательной базы и площадок, с помощью которых коммерческие предприятия смогут арендовать недвижимость непосредственно у муниципальных органов.
• Обычно, муниципальное имущество предоставляется 2-мя способами:

• Первый способ — участие юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в аукционах, на которых реализуется недвижимое имущество (здания, нежилые помещения, земельные участки и т.д.), а также права на пользование ими.
• Второй способ — предоставление муниципальной недвижимости по договорам аренды либо субаренды без проведения торгов, путем непосредственного оформления договора или сдача муниципальных объектов в субаренду без торгов.

В 1-м варианте (заключение договоров субаренды муниципального имущества через торги) в какой-то степени понятен порядок предоставления. Торговые площадки, проводящие конкурные торги по получению во временное пользование муниципальных объектов недвижимого имущества.

Относительно предоставления права субаренды без проведения конкурса существуют пробелы в регулировании данной процедуры. В законодательстве не закреплены конкретные правила осуществление такого процесса.

В данной статье рассматриваются вопросы, каков порядок предоставления муниципального имущества на основании субаренды без проведения торгов, какие законодательные акты являются основой данной процедуры, а также какие действия нужно предпринять для получения недвижимости в найм у муниципалитета для занятия коммерческой деятельностью.

Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости

Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.

Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.

Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.

Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:

• имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
• которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
• занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
• которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
• выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).

Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.

Помимо данного специального федерального закона, напрямую регулирующего отношения аренды (субаренды) имущества муниципальных образований, действуют и отдельные статьи в кодифицированных нормативно-правовых актах, также имеющих отношение к вопросам арендных правоотношений.

В частности, толкование договора субаренды, как разновидности арендного соглашения, и соответственно к нему подлежат применению нормативы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 615 ГК, арендатор вправе сдать нанимаемое им помещение в субаренду (поднаем), но для чего обязательно требуется согласие его собственника в письменной форме.

Разрешение арендодателя выражается либо в форме отдельного документа, к примеру, дополнительного соглашения, либо в качестве отдельного условия в основном договоре аренды.

Кроме того, некоторые вопросы отношений аренды муниципальной недвижимости регулируют следующие законодательные акты:

1. Федеральный закон от 13 июля 2005 г. под № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно указаниям которого осуществляется процедура регистрации договора аренды.

Федеральный закон от 26 июля 2006 г. под № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Закон регламентирует правовые отношения, связанные с защитой конкуренции, а также вопросы предотвращения и пресечения недобросовестной конкуренции и монополистической деятельности.

Условия субаренды имущества у муниципальных органов

В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.

С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:

• объекты недвижимого имущества, которые принадлежат муниципалитету, включая нежилые помещения, сооружения и участки земли. Кроме того, могут быть арендованы части водоохранной береговой линии водоемов либо земельных участков, обладающих особенным статусом. В отдельных ситуациях, в отношении некоторых видов имущества муниципальных образований обязательным условием их предоставления являются конкурсные торги;
• разнообразное имущество, которое принадлежит муниципальным учреждениям на правах оперативного управления или хозяйственного ведения, например, автотранспортные средства или производственное оборудование.

Главным образом, сдаются в субаренду имущество, предназначенное для ведения коммерческой деятельности малыми или средними организациями недвижимого имущества, принадлежащие муниципальным образованиям. К примеру, складские помещения, торговые площади в ТРЦ либо земли, выделяемые для ведения фермерского хозяйства.

Формы аренды муниципального недвижимого имущества

Имущество муниципальных органов может быть предоставлено в субаренды без проведения аукциона с помощью 3-х видов соглашений. В отдельных случаях сделка субаренды некоторых видов имущества муниципалитетов предоставляется только на торгах.

В особенности в случае реализации недвижимости муниципальных предприятий, признанных банкротами. В этом случае договор аренды (субаренды) в обязательном порядке требует проведения конкурса.

Образец договора субаренды нежилого помещения ищите в статье: договор субаренды нежилого помещения.

Формы арендных отношений в отношении имущества муниципальных образований:

1. Договор лизинга — предоставление муниципального имущества на основании субаренды с дальнейшим выкупом имущества в частную собственность арендатора. Как правило, данное имущество является автотранспортными средствами или производственное оборудование. Например, в лизинг могут быть сданы предприятия, осуществляющие обслуживание и ремонт коммунального хозяйства.
2. Договор найма. Данная форма договорных отношений представляет собой разновидность сделки, на основании которой арендатор пользуется муниципальным имуществом (недвижимостью или оборудованием) на протяжении короткого срока. К примеру, в найм берется муниципальная техника или автотранспортные средства для осуществления перевозок людей или найм помещения дома культуры для проведения какого-то общественного мероприятия.
3. Договор проката — является довольно редким договором, по которому предоставляется имущество в аренду. Как правило, такая договорная форма связана с сезонной коммерческой деятельностью, например, в случае аренды городских парков для размещения там аттракционов на летний период  предпринимателями.

Возникновение арендных правоотношений сопровождается заключением договора аренды. Договору субаренды всегда предшествует оформление основного соглашения аренды.

Поэтому существует норма Гражданского кодекса РФ, запрещающая заключение договора субаренды на срок, превышающий срок действия первоначальной аренды.

В случае заключения субаренды на срок, превышающий один год, договор должен пройти обязательную процедуру госрегистрации в ФКП Росреестра. Однако, для того, чтобы иметь дополнительную правовую защиту в случае возникновения спорных ситуаций, субарендатор может настоять на государственной регистрации договора, даже если его срок действия менее одного года.

Сдача в субаренду имущества муниципального образования возможна при соблюдении определенных требований:

• собственник имущества выразил арендатору согласие на оформление сделки;
• площадь арендуемого помещения более 20-ти квадратных метров;

Необходимые документы для заключения договора аренды

В гражданском праве России действуют всевозможные правила и нормы, которые должен соблюдаться при заключении хозяйственных договоров между организациями и физическими лицами.

Эти нормативы применяются и при оформлении договора субаренды муниципального имущества. Далее будет рассмотрен общий порядок заключения такой сделки с органом местного самоуправления (либо муниципальным предприятием).

Чтобы оформить договор аренды субарендатору необходимо предъявить арендатору имущества определенные документы (для организаций и индивидуальных предпринимателей):

• Выписку из ЕГРЮЛ: указанный документ удостоверяет правоспособность субарендатора на момент заключения договора, а также факт того, что в отношении него не ведется процедура признания банкротом, юр. лицо не ликвидировано и т.д. Как правило, муниципалитет требует предоставление выписке, полученной не более 30-ти дней назад;
• Реквизиты банковского счета: справка подписывается руководителем организации и ее главным бухгалтером;
• Документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора от имени юридического лица (надлежащим образом оформленная доверенность) или приказ директора организации;
• Информация о регистрации сделки в службе Росреестра. Договор, на основании которого сдается в аренду муниципальное имущество, необходимо зарегистрировать, если его срок действия более одного года;

В отношении договора субаренды имущества, принадлежащего муниципалитету, действуют общие сроки регистрации сделок, установленные для иных сделок, на основании которых передаются права владения или пользования на объекты недвижимости. Регистрация в ФКП Росреестра осуществляется в 10-дневный срок с даты подачи заявления и прилагаемых документов.

После завершения регистрации субарендатору выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о том, что он имеет право владения муниципальным имуществом в надлежащем порядке. Выписка действует 1 месяц со дня выдачи.

1. Крое того, важно помнить, что в случае заверения копий документов в нотариальном порядке, срок осуществления регистрационной услуги Росреестром укорачивается до трёх дней, поскольку их проверка на достоверность не требуется.
2. В случае возникновения каких-либо вопросов к документам вследствие расхождения в их содержании, процедура может быть приостановлена до момента решения этих вопросов или предоставления дополнительных бумаг.
3. Следует учитывать, что при расторжении договора субаренды недвижимости до завершения его срока действия, арендатор имеет обязанность по уведомлению об этом другую сторону договора более чем за один месяц.

В завершении необходимо отметить, что использование имущества муниципальных органов на основании отношений аренды все чаще применяется коммерческими предприятиями России. Благодаря чему местные власти тем самым могут пополнить бюджет муниципального образования, а также реализовать непрофильные активы.

• Также предприятия получают возможность получения недвижимого и другого муниципального имущества по льготным условиям, что соответствует задачам государства в содействии малому бизнесу.
• Видео: Как арендовать помещение у города. Плюсы аренды муниципальной собственности

Вс расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.

11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.

3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи.

Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка.

Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.

Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.

1 договора действующему на момент его заключения законодательству.

В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан.

Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора.

Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.

Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора.

При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.

Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п.

18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.

Также Суд обратил внимание, что в п.

16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.

Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.

1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст.

22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

ВС заметил, что п. 9 ст.

22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.

Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.

3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды.

Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.

«В заданном векторе апелляционный суд обращался в первую очередь к гражданскому законодательству и к пунктам договора аренды об обязательности предварительного согласования такой субаренды с арендодателем, а также о праве арендодателя на досрочное расторжение договора при передаче земельного участка в субаренду без подобного согласования. Однако апелляционная инстанция не учла императивные положения п. 5, 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающих право свободной передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя, что было отмечено АС Московской области и ВС», – указал Тариел Арутюнян.

Таким образом, отметил юрист, учитывая п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающие возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, судам надлежит обращаться к императивно установленному п. 9 ст.

22 ЗК РФ, предусматривающему передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия.

Данная позиция подтверждается, например, Постановлением 21 ААС и решениями Верховного Суда (Определение от 19 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28137 по делу № А12-6098/2019 и Определение от 25 марта 2019 г. № 309-ЭС19-2080 по делу № А34-1087/2018).

Руководитель арбитражной практики Адвокатского бюро г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права (нормы ст. 22 Земельного кодекса и ст. 422 ГК), игнорирование данными судами положений Постановления Пленума ВАС № 11.

«Полагаю, ошибка судов апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении данного спора заключается в том, что они не учли норму ст. 422 ГК, согласно которой договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения, о чем говорит и Экономическая коллегия применительно к норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса», – отметил Игорь Ершов.

Апелляция и кассация, казалось бы, применили к отношениям юридического лица и публично-правового образования принцип свободы договора, но сделали это так, что отдали приоритет интересам администрации, не применив подлежащие применению нормы материального права и проигнорировав разъяснения Постановления Пленума ВАС № 11, указал он.

Всегда ли недействительно ограничение на субаренду? В Верховный суд передано дело, которое может скорректировать практику

Определением Верховного суда РФ от 11.06.2021 было передано на рассмотрение экономической коллегии любопытное дело, отчетливо демонстрирующее конфликт между диспозитивным и императивным принципами регулирования.

Указанный кейс поднимает следующие вопросы:

• Должны ли стороны соблюдать условие договора, если оно формально противоречит закону, но не было при этом оспорено?
• Есть ли злоупотребление со стороны лица, которое требует исполнения такого условия?

Между Коммерческой организацией (далее – Арендатор, Ответчик) и Администрацией муниципального района (далее – Арендодатель, Истец) был заключен Договор аренды земельного участка.

Согласно п. 5.1 Договора аренды Арендатор вправе передать участок в субаренду лишь после предварительного согласования с Арендодателем. При этом в п. 3.3 Договора аренды стороны указали, что передача земельного участка в субаренду является основанием для досрочного расторжения договора.

Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.

Арендодатель не согласовал договор субаренды, а после обратился в суд с требованием о расторжении Договора земельного участка, поскольку Арендатором участок был передан в субаренду третьим лицам.

Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований Истца.

В соответствии с императивной нормой п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) арендатор имеет право в любом случае передавать земельный участок в субаренду.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции поддержал позицию Истца, принятое судом первой инстанции решение отменил, иск удовлетворил.

Суд апелляции исходил из следующего. Положения п. 3.3 Договора аренды земельного участка прямо устанавливал основание для досрочного расторжения договора, в случае передачи земельного участка в субаренду. Суд отметил, что данный пункт договора не был оспорен и не был признан недействительным. С таким подходом согласился и суд кассационной инстанции.

Мотивировка определения о передаче дела в ВС лаконична, но чрезвычайна любопытна.

1. КОММЕНТАРИЙ к определению о передаче дела в ВС

Симптоматично, что суд первой инстанции, поддержавший ответчика, и указавший на то, что спорное условие не соответствует закону, не рискнул дать ему правовую квалификацию. Не нашла она отражение и в определении о передаче дела.

Суды, очевидно, умышленно не стали ссылаться на ничтожность спорных договорных условий несмотря на единообразную практику по данной категории споров.

В правоприменительной практике условия договора, предусматривающие отличный от установленного законом «уведомительный» порядок, толкуются как противоречащие закону.

Фас россии | доклад — особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

Доклад — Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

Введение ст. 17.1 Закона о защите конкуренции было направлено на унификацию порядка предоставления прав на государственное и муниципальное имущество на всей территории РФ, а также преимущественное использование механизма аукционных процедур при распоряжении государственным и муниципальным имуществом.

• Передача федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями хозяйствующим субъектам государственного или муниципального имущества в пользование без проведения торгов в форме аукциона или конкурса является предоставлением преимущества отдельным хозяйствующим субъектам, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
• Проведение торгов при передаче государственного или муниципального имущества направлено на расширение возможности доступа хозяйствующих субъектов к данному ресурсу, является основой эффективного использования такого имущества и развития конкуренции.
• Алгоритм принятия решений о передаче имущества

Принятие уполномоченным органом власти решения о передаче имущества в пользование, согласование передачи имущества с собственником (хоз.ведение/опер.управление)

Проведение рыночной оценки права аренды, определение условий договора

объявление торгов, размещение информации на сайте, прием заявок

передача без торгов, если допускается законом

направление документов о согласовании преференции в УФАС

определение победителя торгов

получение согласования УФАС

1. По общему правилу, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
2. Исключения из данного правила установлены частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции:
3. 1) На основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу.
4. 2) Государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации.
5. 3) Государственным и муниципальным учреждениям.

Это объясняется тем, что в результате использования указанными субъектами государственного или муниципального имущества во исполнение возложенных на них полномочий (функций) данное имущество не будет вовлечено в хозяйственный оборот, т.е. передача прав на такое имущество не окажет влияния на состояние конкуренции на товарном рынке.

4) Некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Передача государственного или муниципального имущества на основании и при соблюдении условий пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции может осуществляться вне зависимости от того, осуществляют ли указанные в данном пункте некоммерческие организации деятельность, приносящую доход, или нет.

5) Адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам.

Таким образом, передача прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества коллегии адвокатов не может быть осуществлена в порядке, предусмотренном пунктом 5 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

• При этом ФАС России сообщает, что при передаче муниципального имущества во владение и (или) пользование некоммерческим организациям, в частности коллегии адвокатов, необходимо руководствоваться следующим.
• В соответствии со статьей 3 Закона о защите конкуренции действие указанного Закона распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции.
• В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
• В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Закона о защите конкуренции под хозяйствующим субъектом понимается индивидуальный предприниматель, коммерческая организация, а также некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход.

Таким образом, действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяется на случаи, когда стороной по договору о передаче имущества, которая получает право владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, выступают некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность, приносящую доход.

Следовательно, передача муниципального имущества некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, и физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, осуществляется без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом.

Вместе с тем, поскольку в соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса Российской Федерации некоммерческие организации могут осуществлять деятельность, приносящую доход, действие Закона о защите конкуренции распространяется на случаи заключения данных договоров с некоммерческими организациями, осуществляющими деятельность, приносящую доход (в частности, с адвокатскими образованиями). Поэтому, если в период владения и (или) пользования муниципальным имуществом, полученным без торгов некоммерческой организацией или физическим лицом, не имеющими статуса хозяйствующего субъекта, указанные организации начнут осуществлять деятельность, приносящую им доход, или такое физическое лицо получит статус индивидуального предпринимателя, орган местного самоуправления, который принял решение о передаче организации муниципального имущества без проведения торгов, должен принять меры по прекращению прав владения и (или) пользования данным имуществом указанными лицами.

6) Медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность.

В силу пункта 11 статьи 2 Федерального закона от 21.11.

2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» медицинскими организациями являются юридические лица независимо от организационно-правовой формы, осуществляющие в качестве основного (уставного) вида деятельности медицинскую деятельность на основании лицензии, выданной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Сгс «аренда» для госсектора: что поменялось

Государственные (муниципальные) учреждения с 1 января 2018 года применяют положения СГС «Аренда» [1]. Приказом Минфина РФ от 25.12.2019 №?254н в данный стандарт внесены изменения, которые применяются с 28 марта 2020 года. О новых положениях этого нормативного акта поговорим ниже.

Случаи передачи объекта имущества в пользование, когда СГС «Аренда» не применяется

Прежде всего отметим, что у государственных (муниципальных) учреждений в части применения СГС «Аренда» обычно появляется много вопросов, связанных с возникновением объекта учета аренды при получении (передаче) имущества в безвозмездное пользование.

Случаи предоставления имущества в пользование, при которых положения СГС «Аренда» не применяются, указаны в п. 4 данного стандарта. Также в п.

10 содержится норма, устанавливающая, что объекты бухгалтерского учета, возникающие при закреплении государственного (муниципального) имущества на праве оперативного управления за субъектами учета с целью выполнения ими возложенных на них полномочий (функций), не квалифицируются в качестве объектов учета аренды.

Приказом Минфина РФ № 254н п. 10 оставлен без изменения, а вот п. 4 дополнен пп. «г» — «з», предусматривающими расширение перечня объектов учета, к которым положения СГС «Аренда» не применяются. Так, с 28 марта 2020 года этот стандарт не применяется при отражении в бухгалтерском учете объектов бухучета, возникающих при предоставлении:

• — по решению собственника (учредителя) в безвозмездное пользование имущества для выполнения возложенных на субъект учета государственных (муниципальных) полномочий (функций), осуществления деятельности по оказанию государственных (муниципальных) услуг либо для управленческих нужд учреждения, признаваемого для целей бухгалтерского учета, формирования и публичного раскрытия показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности вкладом собственника (учредителя);
• — в безвозмездное пользование имущества в силу обязанности, возникающей в соответствии с действующим законодательством РФ;
• — в безвозмездное пользование имущества в целях совместного владения и пользования им (без объединения имущества) субъектами учета для выполнения (в целях обеспечения выполнения) возложенных на них государственных (муниципальных) полномочий (функций), осуществления деятельности по оказанию государственных (муниципальных) услуг;
• — во временное владение и пользование или во временное пользование земельных участков по договорам аренды или безвозмездного пользования для целей строительства;
• — прав пользования поверхностными водными объектами (по договорам водопользования).

Отражаем в учете досрочное расторжение договора аренды

1. СГС «Аренда» установлены виды аренды:
2. — операционная аренда;
3. — неоперационная (финансовая) аренда.

В реализации договора аренды участвуют две стороны: арендатор и арендодатель. Операции по передаче (получению) объекта аренды отражаются в учете как арендатора, так и арендодателя.

В учете правообладателя (арендодателя) имущества как операционной, так и неоперационной аренды отражаются доходы от предоставления права пользования активом. При этом положениями п.

 23, 25 СГС «Аренда» было установлено, что в случае досрочного расторжения договора операционной, неоперационной аренды, договора безвозмездного пользования имуществом остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора). В новой редакции этих пунктов данные положения звучат так: остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом уменьшается с одновременным уменьшением дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) при досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования, в соответствии с которым были приняты объекты учета операционной аренды. Напомним, что на счетах бухгалтерского учета досрочное прекращение договора аренды отражаются методом «красное сторно» по дебету счета 0 205 22 000 и кредиту счета 0 401 40 122, дебету счета 0 205 21 000 и кредиту счета 0 401 40 121 (п. 96 Инструкции № 183н[2]), а новые положения п. 23, 25 СГС «Аренда» устанавливают, что показатели по счетам 0 205 00 000 и 0 401 40 000 не сторнируются, а корректируются обратной бухгалтерской записью. Считаем, пока не внесены изменения в Инструкцию № 183н, учреждения вправе отражать досрочное расторжение договора бухгалтерскими записями, указанными в этой инструкции.

Аналогичные изменения произошли:

— в пункте 21 СГС «Аренда» — в части корректировки остаточной стоимости права пользования активом при досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования, в соответствии с которым были приняты указанные объекты учета операционной аренды.

В новой редакции данный пункт звучит так: остаточная стоимость права пользования активом уменьшается с одновременным уменьшением кредиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) при досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования, в соответствии с которым были приняты указанные объекты учета операционной аренды;

— в пункте 27.2 СГС «Аренда» — в части корректировки остаточной стоимости права пользования активом при досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования, заключенного на льготных условиях.

Новой редакцией этого пункта установлено, что остаточная стоимость права пользования активом уменьшается с одновременным уменьшением остатка отложенных доходов от предоставления права пользования активом при досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования, в соответствии с которым были приняты указанные объекты бухгалтерского учета.

Особенности отражения объектов учета аренды по справедливой стоимости

СГС «Аренда» устанавливает, что объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости (далее — объекты учета аренды на льготных условиях), отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой передающей стороной (арендодателем) на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен — как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях (далее — справедливая стоимость арендных платежей). В абзац 1 п. 26 СГС «Аренда» были добавлены слова «передающей стороной (арендодателем)».

Также согласно Приказу Минфина РФ № 254н п.

26 СГС «Аренда» дополнен новым абзацем: в случае если при признании объекта учета аренды на льготных условиях данные о стоимости передаваемого (получаемого) актива по каким-либо причинам недоступны, такой объект учета аренды отражается на балансовых счетах в условной оценке, равной 1 руб., с последующим пересмотром его балансовой стоимости, когда данные о стоимости передаваемого (получаемого) актива будут доступны.

Раскрытие информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности

Приказом Минфина РФ № 254н внесены изменения в п. 31 и 32 СГС «Аренда». Согласно новым редакциям этих пунктов информация об активах и обязательствах объектов СГС «Аренда» представляется в бухгалтерской (финансовой) отчетности развернуто и не подлежит взаимоисключению (взаимозачету).

• Права пользования активом, отложенные (предстоящие) доходы от предоставления прав пользования активом, дебиторская и кредиторская задолженность пользователя (арендатора) представляются в бухгалтерской (финансовой) отчетности с разделением на краткосрочные и долгосрочные.
• Отложенные расходы по упущенной выгоде от предоставления права пользования активом представляются в бухгалтерской (финансовой) отчетности без разделения на краткосрочные и долгосрочные.
• Субъекты отчетности в пояснительной записке (пояснениях) к бухгалтерской (финансовой) отчетности раскрывают следующую информацию:
• а) сверку на отчетную дату общей суммы арендных платежей с общей суммой их дисконтированной стоимости;
• б) общую сумму процентных расходов, признанных за отчетный период;
• в) сверку на отчетную дату общей суммы арендных платежей (в том числе по договорам о субаренде (поднайме)) с общей суммой их дисконтированной стоимости по группам объектов учета аренды, сформированным исходя из сроков их полезного использования:
• — до одного года;
• — от одного года до трех лет;
• — свыше трех лет;
• г) общую сумму доходов по условным арендным платежам, признанных в отчетном периоде в качестве доходов текущего финансового периода;
• д) общее описание существенной информации об объектах учета аренды, в том числе:
• — о наличии условий продления срока пользования имуществом, условий о праве покупки (выкупа) используемого имущества (объекта учета аренды), а также о повышении арендных платежей, в том числе цены выкупа;
• — об основных принципах определения расходов (доходов) по условным арендным платежам;
• — о любых ограничениях, предусмотренных договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования.

[1] Утвержден Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н.

[2] Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 23.12.2010 № 183н.