Ограничения в использовании земельного участка

Вы являетесь счастливым собственником или арендатором земельного участка и не подозреваете, что ваша земля расположена в зоне с особыми условиями использования территории. Следовательно, имеет обременение (ограничение). На юридическом языке – это присутствие санкционированных законом или компетентными органами запрещений и условий, ограничивающих использование собственником своего земельного участка.    Что же такое зоны с особыми условиями использования территорий и нужно ли знать, где они находятся?

Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения: безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспортных и иных объектов ; устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

Земельные участки, входящие в состав зон с особыми условиями использования территорий, как правило, не изымаются у правообладателей. Но на такой участок или его часть распространяется особый режим. Это влечет за собой ряд ограничений в использовании. К примеру, в пределах водоохранной зоны запрещено размещение объектов захоронения отходов производства и потребления, сброс сточных, в том числе дренажных вод. В границах прибрежных защитных полос запрещена распашка земель, выпас скота. В зонах подтопления и санитарно-защитной зоне запрещено строительство жилья. И даже, если жилой дом будет построен на земельном участке, находящимся в собственности, существует риск сноса такого дома.

На территориях, которые обременены водоводом, газопроводом или электролиниями строить нельзя по Закону. Что это значит? Только то, что даже сумев оформить право собственности на участок строить можно будет только на той части которая не обременена. И очень возможно, что на большей части территории можно будет только поставить палатку и жарить рыбу в переносном мангале .

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) больше всего содержит сведений об охранных зонах линий электропередачи (ЛЭП). В пределах такой зоны без письменного согласования сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещено размещение детских и спортивных площадок, стадионов, торговых точек, загонов для скота, гаражей и стоянок. А если напряжение линии электропередач выше 1000 вольт — нельзя проводить массовые мероприятия. Кроме того, владелец земельного участка обязан обеспечить беспрепятственный доступ работников сетевой организации к объекту электросетевого хозяйства для его эксплуатации. Поэтому, чем дальше от источников электромагнитного поля находится жилой дом или земельный участок, тем лучше.

Границы зон с особыми условиями использования территорий на местности обозначаются специальными информационными знаками. На них указан размер охранной зоны и информация об организации, занимающейся обслуживанием объекта. Уничтожение или повреждение таких знаков влечёт наложение административного штрафа. Многие ошибочно думают, что раз они при вскапывании своего участка не сталкивались с трубой, то под ним нет водовода.  Для примера: Водовод может залегать на глубине более 3 метров, зоной обременения считается место залегания и 10-ти метровая охранная зона от места нахождения водовода во все стороны. При этом водовод, это не водопроводная труба и ее диаметр может быть и 3-4 метра и более. Аналогичная ситуация и относительно газопровода и линий электричества. Если Вы их не видите (подземные линии) или она не проходят через Ваш участок — это еще не значит, что Ваш участок не попадает под зону обременения.

Чтобы узнать о том, действует ли на земельном участке или его части особый режим использования, правообладатель должен запросить кадастровую выписку в Росреестре  или любом офисе МФЦ, а также сделать это через наших специалистов. Мы проконсультируем Вас по любым вопросам, связанными с обременениями (ограничениями) Вашего земельного участка.    Если человек планирует оформить участок в аренду или собственность, то для начала стоит получить кадастровый план территории. На нем отражены все сведения ГКН, в том числе и сведения о зонах с особыми условиями использования территории.    Получить такую информацию можно и на портале Росреестра. Ее предоставляет сервис «Публичная кадастровая карта» (http://maps.rosreestr.ru).  Однако данный сервис является справочным, т.е. полученные сведения не имеют юридической силы при оформлении документов. Тогда как на стадии предоставления земельного участка в аренду или собственность при формировании градостроительной документации будут учтены полученные данные кадастрового плана территории.    Какие могут быть «подводные камни» при использовании земельного участка; как определиться с местом под строительство дома, бани, гаража на вашей земле; как понять из кадастрового плана территории, где именно проходит охранная зона на вашем земельном участке ???    Звоните нам и мы проконсультируем Вас более подробно. (4212) 76-27-08, 76-27-09  г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 15, оф. 32

Пред След

       Об обязательности межевания с 1 января 2018 года:    В Росреестре подчеркнули, что процедура оформления границ…

Межевание… «Что это за фрукт и с чем едят?» — спросите вы.    Допустим,  имеется у вас полученный во времена СССР ста…

      Словосочетание «Дачная амнистия» уже не понаслышке известно любому садоводу, огороднику или дачнику, имеющему свой…

   «Дачная амнистия» — новое в 2017 году.       Невзирая на то, что в 2016 году «дачная амнистия» была продлена до 01…

     Церемония вручения наград «Юрист года города Хабаровска» состоялось в Дальневосточной столице в государственном д…

   С 1 января 2018 года вводится запрет  на операции с земельными участками, которые не имеют установленных по закону гр…

   20.11.2015 Минюстом России зарегистрирован приказ Минэкономразвития России от 20.07.2015 N 486 «Об утверждении Адми…

Обременение земельного участка: что это такое, какие виды бывают, как снять запрет

Обременение земельного участка – это одно или ряд ограничений, которые не позволяют владельцу в полной мере распоряжаться ним, например, продавать либо дарить. Налагается запрет законом или договором.

Причиной тому могут служить разные виды запрещающих условий или третьи лица, которые стесняют собственника в осуществлении вещных прав.

Чтобы не иметь нежелательных правовых последствий, нельзя свободно эксплуатировать земельный участок с обременением.

Обременения и ограничения на использование земельного участка

ФЗ-122 регулировал государственную регистрацию недвижимости, права собственности, условия сделок, раскрывал понятия относительно обременения земельных участков. Закон  упразднили в 2016 г. ФЗ-361, но не исчезли из земельной юриспруденции обстоятельства, которые ограничивают права собственника на владение имуществом.

Чем отличается обременительное бремя от ограничительного требования

При обременении, наложенном на объект, собственник обязан соблюдать правила эксплуатации земельным участком, касательно:

• охраняемых границ рядом с газопроводом, линий электропередач;
• строительства возле водоема.

Владельцу такого надела запрещено строить в зоне, которая проходит через его территорию. Нельзя осуществлять сделки с землей, если преградой служат долговые обязательства перед банками.

Это значит, что нужно спрашивать разрешение у кредитора, пока не наступит полный расчет.

В случае образования задолженностей, отказа от возврата средств, кредитная организация может продать участок, чтобы погасить недоимку.

Под ограничением следует понимать урезанные права на владение. Гражданин является собственником участка, но не может распоряжаться в полном объеме. Основанием служат законодательные акты ЗК РФ:

• ст. 105 – дает представление о видах охранных зон;
• ст. 56 – ограничивает права на использование территорий, где расположен животный, растительный мир, памятники культуры или природы.

Справка! В п.6 ст.56 ЗК РФ утвержден порядок регистрации ограничений, обременений по  документальным подтверждениям договорами, решениями, основаниями, из-за которых возникли такие юридические явления.

Важно! Нельзя построить новое здание на земле, если на этой территории находится охраняемый государством объект, как памятник культуры.

В юридическом понятии сервитут – это сделка с передачей собственником прав третьим лицам. Обременение земельного участка сервитутом предполагает его частичное использование. Он не переходит в собственность, этой территорией можно только ограниченно пользоваться.

Правовой основой в таком соглашении служит регистрация, но она не дает основания в присвоении этой части земли, использовать участок можно по назначению, прописанному в договорном условии. ГК РФ с.276 п.2 защищает право собственника, который при обнаружении нарушений может подать иск в суд о прекращении сделки.

Когда нет возможности решить вопрос без сервитута, можно потребовать удовлетворения прав судебным порядком. К примеру, на приобретенном участке построен дом, но коммуникационные проводки проходят через соседний участок, который другим способом не обойти.

Под публичным или частным сервитутом следует понимать право доступа на смежную территорию. В соответствии с ГК РФ ст.274 владельцы земельных угодий могут выполнять ремонтные работы или, какие-то нужды, связанные с граничащим земельным наделом.

Публичный сервитут  на федеральные земли устанавливают, чтобы проводить изыскания, использовать природные ресурсы – ЗК РФ ст.39.23. Законодательный норматив предполагает по распорядительным актам властных органов обеспечивать:

• свободный проход граждан;
• проезд к озерам, речным пристаням, пляжам;
• прогон скота;
• подвод коммуникаций и межевание.

Внимание! За такие действия собственник может потребовать компенсационных выплат.

К земельным наделам с особыми условиями относятся, охраняемые государством территориальные зоны:

• с водопроводами, газопроводами, ЛЭП;
• санитарные;
• культурного наследия;
• затопления;
• рыбного хозяйства;
• лесопарковые;
• придорожные.

В ст.105 ЗК РФ дается полный перечень зон особых условий. Статья 104 ЗК РФ позволяет не изымать землю, расположенную рядом или полностью на территории ЗОУИТ.  С участками собственники могут осуществлять сделки:

• дарения;
• купли-продажи;
• наследования по завещаниям;
• с арендой.

После регистрации в ЕГРН границ владения в особой зоне, владелец должен соблюдать режимные требования в использовании земель. В зависимости от вида охраняемого объекта запрет устанавливают на действия:

• постройку капитального сооружения;
• посадку сада;
• содержание скота;
• создание мусорных свалок;
• обустройство транспортных стоянок.

Справка! Запрещено – перемещение предупредительных знаков о расположении газопровода, разведение костров, открытие люков.

Особо охраняемыми природными территориями являются государственные природные заповедники и парки любого вида. По своему усмотрению нельзя изменять целевое назначение земли или использовать:

• как сад или огород;
• под строительство автодороги, трубопровода, коммуникационных линий;
• для возведения зданий и сооружений, которые нанесут вред природе;
• под стоянки ТС и движение механического транспорта;
• прогонять скот.

Виды земель, которые принадлежат для разрешенного использования, относятся к типам:

• основным – подают заявление в Росреестр, чтобы изменить ВРИ;
• условным – по дополнительному согласованию с Комиссией землепользования, добиваются градостроительного регламента на определенную территориальную зону;
• вспомогательным – используют совместно с основным и условным разрешением.

Важно! ФЗ-133 ст.2 п.14 регламентирует положения в отношении охраняемых природных территорий. После зонирования ООПТ устанавливаются функциональные зоны на каждой отдельной территории, определяются границы для возможного строительства.

Когда земельный участок сдается в краткосрочную или долгосрочную аренду, это не является препятствием для дальнейших сделок. ГКРФ ст.651 п.2 утверждает, что передача на временное пользование недвижимости служит обременением.

Продавец может не сообщать покупателю о наличии арендатора. При этом новый владелец не должен расторгать договоренность об аренде, заключенную с прежним собственником – ГК РФ ст.

615 п.2.

Но регистрируют сдачу в аренду только, если заключают договор сроком больше года. После продажи участка расторгнуть соглашение новый арендодатель может при наличии веских оснований.

Арест участка земли

При аресте земли, продажа или  дарение запрещено. Такую недвижимость не зарегистрируют. Обременение не позволяет сделок с другими лицами, они считаются незаконными. Ограничительная мера обеспечивает возврат долгов по судебным решениям.

Нотариус оформляет завещание, если есть недоимки, так как преемнику переходят не только ценные вещи, но и обязанности по возмещению задолженностей. Сюда не входят обязательства по алиментным платежам и оплата  ущерба, нанесенного завещателем. Но не в случае ареста, когда земля служит гарантом, что деньги вернутся кредитору.

Налоговый залог

Налоги платят не все, поэтому возникла необходимость ужесточить НК РФ статьей 73 п.2.1. Налогоплательщик несет ответственность перед ФНС своим имуществом.

Если не будет погашен долг после уведомления, на землю наложат арест и зарегистрируют в виде налогового залога. Принудительное обременение снимут после оплаты недоимки совместно с пенями и штрафами.

Такие ограничения имеют преимущество перед остальными правовыми мерами воздействия на граждан .

Земельная ипотека

Порядок заключения договора ипотеки для приобретения земельного участка аналогичен с другими видами недвижимости. Землю регистрируют в собственность, но продают вместе с долговыми обязательствами.

Взять ипотечный кредит можно не только для владения землей, но и под долгосрочную аренду. Подобный займ не допускается в отношении государственных или муниципальных земель. Кроме случаев, если участок  по площади соответствует установленным нормам, покупается под строительство жилого дома.

Доверительное управление

При доверительном управлении надел не меняет собственника, участком по соглашению будет управлять человек в соответствии с интересами владельца. Это правомерный вид владения землей, который регистрируют в Росреестре. Об объектах и порядке доверительного управления говорится в ст.1013 ГК РФ, но мало применяется в России.

В качестве примера можно привести договор аренды, где арендатор управляет имуществом арендодателя, не нарушая его интересов. Порядок взаимоотношений отличается между сторонами по правам и обязанностям.

Управляющий, когда заключает договор ДУ, может совершать сделки от лица собственника.

Человек, который арендует землю, такими правами не наделен.

Значение наличия обременения участка для собственника и покупателя

Процедура купли-продажи недвижимости серьезный шаг, поэтому покупателю нужно проверить на наличие  всех видов ограничений. Если установлен кратковременный запрет, после истечения срока действия договоренностей, исчезнут обязательства у сторон их подписавших.

Когда земля находится в залоге у банка, покупателю нужно заплатить долг или оформить на себя кредит, чтобы участок перешел в собственность, но остался с обременением. В этой сделке могут получить плюсы обе стороны. Продавец продаст объект, а покупатель может купить по сниженной цене участок.

Решение о подписании договора купли-продажи земельного участка с обременением принимают сами стороны.

Внимание! Предварительно покупатель должен серьезно обдумать нужен ли ему надел со списком ограничений. Важно ознакомиться с полным перечнем недостатков.

В Росреестре по заявке может получить любой человек подробные сведения о недвижимости. В заявлении нужно описать цель обращения и номер участка. Сотрудники предоставят выписку, где будут указаны данные  о каждом виде обременения земельного участка. С такой справкой можно будет осуществлять сделку.

Как снять ограничения

Снятие обременения с земельного участка для свободного распоряжения участком, зависит от индивидуальных обстоятельств. Правовой режим позволяет воспользоваться причиной:

• отменой постановления об охранной категории земли, из-за чего было введено ограничение;
• расторжением частного сервитута;
• окончанием сроков действия договора на аренду;
• исполнением обязательств по ипотеке, займам;
• получением судебного вердикта о прекращении обременения.

Перед тем, как снять обременение с земельного участка необходимо узнать основание, которое спровоцировало правомочные органы установить его. Если это долги, то нужно не только погасить, но и принести в орган квитанцию об оплате, чтобы доказать суду или ФНС  возврат средств.

Итоги

Ограничения, какого бы характера ни были, всегда неприятны. Закон запрещает, не платить налоги или нарушать обязательства перед финансовыми организациями, защищает права участников хозяйственных взаимоотношений.

Поэтому имущество идет в качестве залога, куда входят и земельные угодья. Незнание законов еще никого не избавило от ответственности.

  Необходимо исполнять взятые обязанности, тогда на землю не наложат арест и не продадут для покрытия долгов.

Зоуит – что это такое и как владельцу земельного участка узнать о существующих ограничениях

В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ введено понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». А в 2018 году в Земельный Кодекс РФ введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».

• ЗОУИТ устанавливаются в следующих целях:
• 1) защита жизни и здоровья граждан;
• 2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики,
• объектов обороны страны и безопасности государства;
• 3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
• 4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение
• природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения,
• заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания
• водных биологических ресурсов и других объектов животного и
• растительного мира;
• 5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
• Ст. 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:
• 1) зоны охраны объектов культурного наследия;
• 2) защитная зона объекта культурного наследия;
• 3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого
• хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
• 4) охранная зона железных дорог;
• 5) придорожные полосы автомобильных дорог;
• 6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и
• нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• 7) охранная зона линий и сооружений связи;
• 8) приаэродромная территория;
• 9)зона охраняемого объекта;
• 10)зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта,
• запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением
• указанных объектов;
• 11) охранная зона особо охраняемой природной территории
• (государственного природного заповедника, национального парка,
• природного парка, памятника природы);
• 12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием
• окружающей среды, ее загрязнением;
• 13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
• 14) прибрежная защитная полоса;
• 15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
• 16)зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях,
• предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении
• подземных водных объектов зоны специальной охраны;
• 17)зоны затопления и подтопления;
• 18) санитарно-защитная зона;
• 19)зона ограничений передающего радиотехнического объекта,
• являющегося объектом капитального строительства;
• 20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети,
• государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
• 21)зона наблюдения;
• 22)зона безопасности с особым правовым режимом;
• 23) рыбоохранная зона озера Байкал;
• 24) рыбохозяйственная заповедная зона;
• 25)зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных
• трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов,
• аммиакопроводов);
• 26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
• 27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
• 28) охранная зона тепловых сетей.
• Все ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:
• 1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);
• 2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ).
•              Существует несколько способов, чтобы узнать входит ли в ЗОУИТ ваш земельный участок:

1) Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу.

  Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны.

Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.

2) Другой способ с использованием Публичной кадастровой карты –  в левом верхнем углу нужно нажать на вкладку «все объекты в точке», и щелкнуть на ПКК мышью в границах интересующего земельного участка.

Появится окно, в котором отражается информация об участке, в том числе и о территориальных зонах, в границах которых находится земельный участок.

В данном окне также отражается реестровый номер, щелкнув по которому можно узнать  тип территориальной зоны, вид, учетный номер, кадастровый район, а также дату внесения данных сведений в ЕГРН.

3) Информация о ЗОУИТ может быть на региональных или муниципальных картах. Например, в Москве есть карта «ИАИС ОГД». Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями». В Московской области существует альтернативный источник такой информации — «Геопортал». 

4) Заказать выписку из ЕГРН. Способ весьма ненадежный, так как большинство территориальных зон не внесены в ЕГРН и информация о ЗОУИТ просто не отразится в выписке.

5) Посмотреть правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки — основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий.

В Москве — 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области — отдельная карта на каждое муниципальное образование.

Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.

6) Получить свежий градостроительный план земельного участка. Данный способ самый достоверный. В ГПЗУ будет содержаться максимум информации о территориальных зонах.

ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге.

Можно обратиться за ГПЗУ на портал «Государственных услуг».

               Стоит отметить, что при реализации своего права на распоряжение земельным участком собственник обязан указывать сведения о ЗОУИТ.

  Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при неуказании в Договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ, приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1, статьи 37 Земельного кодекса РФ и на п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Вопрос зачастую решается заключением дополнительного соглашения с указанием всех существующих ограничений в отношении предмета договора купли-продажи. 

                На  сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ конца не завершен.

Можно утверждать, что только после создания единой базы о ЗОУИТ и ее интеграции с ЕГРН, правообладатели точно и безошибочно смогут узнавать об ограничениях, которые присутствуют в отношении их собственности.

А пока собственникам приходится собирать информацию самостоятельно, при этом возможность не обнаружить достоверные данные об ограничениях в виде ЗОУИТ, на сегодняшний день довольно велика. 

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения.

И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал.

Как это лучше сделать?

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г.

признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке.

Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения.

К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму.

При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений.

Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт.

Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация.

Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ.

Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами.

Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Как следует указывать в решении местного исполнительного комитета об изъятии и (или) предоставлении земельного участка информацию о наличии ограничений (обременений) прав в использовании земельного участка?

С учетом возникающих на практике вопросов и в целях обеспечения единообразного указания в решении местного исполнительного комитета об изъятии и (или) предоставлении земельного участка информации о наличии ограничений (обременений) прав в использовании земельного участка Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь (далее – Госкомимущество) в соответствии с возложенной на него пунктом 7 Указа Президента Республики Беларусь от 5 мая 2006 г. № 289 ”О структуре Правительства Республики Беларусь“ функцией проведения единой государственной политики в области земельных отношений отмечает следующее.

• Справочно.
• Согласно определению термина, данному в статье 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле), ограничение (обременение) прав на земельный участок – это установленные решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательным актом, договором либо постановлением суда условие или ограничение либо запрещение в отношении осуществления отдельных видов хозяйственной или иной деятельности, других прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, в целях общественной пользы и безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурных ценностей, защиты прав и защищаемых законом интересов граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (далее – ограничения в использовании земельного участка).
• Наличие ограничений в использовании земельного участка должно быть обязательно отображено в решении об изъятии и предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности (статья 35 Кодекса о земле).

Согласно подпункту 5.2.40 пункта 5 технического кодекса установившейся практики ТКП 289-2015 (33520) ”Установление и восстановление границ земельных участков. Порядок проведения“, утвержденного приказом Госкомимущества от 12 ноября 2015 г.

№ 244, ограничения в использовании земельного участка определяются по наземным признакам при выполнении полевых работ, а также на основании сведений, содержащихся в ЗИС, проектной документации на строительство объекта (в случае, если в отношении этого земельного участка осуществлялась разработка проекта отвода). 

1. Поэтому, исходя из установленного законодательством порядка изъятия и предоставления земельных участков, указывать конкретный вид имеющихся ограничений в использовании земельного участка и их площадь следует в следующих решениях местного исполнительного комитета:
2. об изъятии и (или) предоставлении земельного участка сельскохозяйственным организациям для ведения сельского хозяйства, лесохозяйственным учреждениям для ведения лесного хозяйства;
3. об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении его победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона; 
4. об изъятии и предоставлении без проведения аукциона инвестору земельного участка для размещения объекта строительства, строительство которого предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь;

о предоставлении гражданину земельного участка, принимаемого при необходимости на основании землеустроительного дела по установлению на местности границы предоставленного земельного участка по фактическому пользованию, оформленного в соответствии с требованиями пункта 58 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 ”Об изъятии и предоставлении земельных участков“.

В иных случаях, когда после принятия местным исполнительным комитетом решения об изъятии и (или) предоставлении земельного участка осуществляется в установленном порядке установление на местности границы земельного участка, возможно указывать в этом решении такое условие:

”Ввести ограничения в использовании земельного участка с определением их вида, границ и площадей при выполнении работ по установлению границы земельного участка на местности.“, что будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ограничений (обременений) прав в отношении предоставленного земельного участка.

Ограничение прав на землю

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Ограничение прав на землю

Понятие ограничения прав на земельный участок подразумевает наличие определенного комплекса ущемлений или запрещений на использование, распоряжение или владение недвижимым имуществом для соблюдения интересов государства.

Содержание

Ограничение прав на землю является одной из самых насущных тем для разговора. Это обуславливается тем, что мало кто из собственников земельных участков понимает свои законные права и обязанности, которыми он наделяется после регистрации права собственности. Именно поэтому раскрытие данной темы является достаточно актуальным вопросом в юридической практике.

Понятие ограничения прав на землю

Многие могут подумать, что ограничение прав на земельные участки идет в разрез с главным законом РФ – Конституцией. На самом деле это не так. В ст.

55 Конституции РФ прописано, что ограничение конкретных прав человека возможно, если это требуется для обеспечения нерушимости конституционного строя, стабильности государства, обороноспособности страны, а также соблюдения законных прав и интересов иных граждан.

Поэтому Земельный кодекс РФ в ст. 56 закрепляет, что законодатель имел в виду, вводя в юридический оборот понятие «ограничения прав на земельный участок». Если обратиться к теоретической части земельного права, то в науке происходит строгое разграничение понятий ограничение и обременение, которые накладываются на права собственника конкретного участка.

Таким образом, понятие «ограничение прав» на земельный надел подразумевает наличие определенного комплекса ущемлений или запрещений на использование, распоряжение или владение недвижимым имуществом для соблюдения интересов государства. При этом следует понимать, что подобные ограничения права на использование земельного участка не порождают собой возникновение отдельного права, но при этом накладывают ограничения на возможности собственника.

Понятие «обременение», напротив, подразумевает наложение на владельца земельного участка дополнительных обязательств по содержанию и использованию имущества, которые согласовываются двумя сторонами правоотношений.

Поэтому применять две этих дефиниции в едином контексте категорически неправильно, но они имеют непосредственную связь друг с другом, так как предполагают взаимное возникновение друг друга.

Основания ограничения прав на землю

Основные условия, которые детерминируют собой возникновение ограничений на использование земельного участка, прописаны в ст. 56 ЗК РФ. В частности, законодатель выделяет следующие основания:

• если использование земельного участка происходит на территории санитарно-защитной зоны;
• в качестве основания также может выступать необходимость обеспечения сохранности животного или растительного мира, архитектурных, культурных и исторических памятников, а также естественных путей для миграции животных и птиц, плодородия почвы;
• начало или завершение строительства недвижимых объектов, транспортных магистралей по контракту с государственными или муниципальными органами, также выступает в качестве основания для ограничения прав использования земельного участка;
• иные основания, которые предусмотрены ЗК РФ, а также федеральными и региональными законами.

Виды ограничений прав на участки земли

На сегодняшний день юристами предложена различная классификация основных ограничений прав использования земельного участка, даже если он оформлен в частную собственность.

При этом в качестве основания подобной классификации включаются как субъекты, так и объекты правоотношений, а также иные факторы, которые затрагивают собой правовой статус земли.

Если проанализировать современное законодательство, то можно выделить следующие виды ограничений прав:

• Ипотека земельного участка. В данном случае в силу вступает Федеральный закон РФ под № 102-ФЗ, принятый в 1998 году;
• Доверительное управление наделом. В данном случае подписывается официальный договор, который регламентирует собой права и обязанности со стороны субъектов соглашения (ст. 1012 ГК РФ);
• Рента земельного участка. Данный тип основания ограничения регламентирован ст. 586 ГК РФ;
• Арест земельного участка и запрещение совершать какие-либо действия в отношении земли (ст. 28 Закона «О государственной регистрации прав»);
• Публичные сервитуты в качестве основания для ограничения прав прописаны в ст. 23 ЗК РФ;
• Права требования, вынесенные в судебном порядке;
• Резервирование земельных наделов для обеспечения государственных или же муниципальных нужд и пр.;

Перечисленные виды ограничений не являются исчерпывающими. Отдельные правовые акты также предусматривают в качестве основания для ограничения законных прав граждан аренду или субаренду земельного участка, запрет на продажу и иную реализацию земельного надела и др.

Сроки ограничения прав на земельные участки. Случаи сохранения ограничений прав на землю

Что касается вопроса о сроках наложения ограничений прав на землю, то в каждом конкретном случае он устанавливается индивидуально в соответствии с основаниями подобного запрещения.

В частности, если обратиться к такому ограничению как ипотека, то сроки определяются кредитным договором, который подписывается двумя сторонами соглашений.

Что касается вопроса резервирования земель, то срок подобных ограничений прав прописан в ст. 70.1 ЗК РФ. Для обеспечения государственных нужд или муниципальных резервирование может осуществляться на срок, не превышающий 3-х лет.

В отдельных ситуациях возможно увеличение данного показателя вплоть до 20 лет.

Публичный сервитут не подразумевает конкретного срока ограничения прав на пользование земельным участком. Это связано с тем, что подобный договор может быть прекращен в любое время. Для этого собственник земельного надела должен обратиться в судебную инстанцию.

Следует отметить, что в ст. 56 ЗК РФ установлено, что сохранение ограничений на земельные наделы сохраняется в том случае, если произойдет смена собственника. Подобная норма права никак не ущемляется законные интересы и права нового владельца земли.

Регистрация ограничения прав на участки земли

Ограничение прав на землю в большинстве случаев осуществляется по официальному решению судебного органа. Но, несмотря на это, подобное действие требует обязательного соблюдения законодательного порядка.

В частности, необходима регистрация подобного правового ограничения.

Регистрация имеет достаточно простую процедуру, но чтобы воплотить подобное действо на практике необходимо соблюдение конкретных условий, а именно:

• госрегистрация ограничения или обременений прав возможна только при наличии сведений о регистрации самого недвижимого имущества в ЕГРП.
• если ограничение правомочий по распоряжению и использованию земли происходит не по воле правообладателя (собственника), то регистрация возможна лишь при уведомлении владельца о наложении определенных ограничений на его права.

Регистрация ограничений или же обременений происходит в тех ситуациях, которые прописаны в нормативно-правовых актах РФ, в частности, в ФЗ «О государственной регистрации прав».

Обжалование в судебном порядке ограничения прав на землю

Если гражданин, на чьи права распространяются ограничения, не согласен с подобным решением со стороны органов государственной или же муниципальной власти, то он может потребовать защиты в судебных органах. В данном случае речь может идти о незаконном ограничении прав собственников земельных участков.

Однако здесь возникает вопрос, с какого момента владелец может произвести подобное обжалование? Если обратиться к Гражданскому или Земельному кодексам России, то найти четкой правовой нормы об этом невозможно.

Поэтому практикующие юристы основываются на пункты 6 и 7 ст.

56 ЖК РФ, выдвигая мнение о том, что именно регистрация правового ограничения является тем моментом, когда собственник может ходатайствовать об отмене подобных ущемлений и запретов.

Иными словами, подобное право у субъекта правоотношений возникает исключительно в тот момент, когда он получит официальное уведомление о завершении регистрации процедуры ограничения прав на землю.

Обжалование будет удовлетворено в том случае, если истцу удастся доказать, что:

• решение, которое принималось уполномоченными лицами, шло в разрез с современным законодательством РФ;
• решение ущемляет законные права и интересы собственника земельного участка.

Подобные дела в суде встречаются очень часто, однако они очень сложны из-за необходимости четкого обоснования позиции истца.

Поэтому при возникновении таких споров рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам – адвокатам, которые не только соберут полный пакет документов, но и найдут правовые обоснования позиции клиента.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Что означают коды 26.12.2.121 в ограничениях прав на земельный участок?

Адександр12.10.2020 17:39

Добрый день.