Как подарить свою долю в квартире второму собственнику: можно ли это сделать и как оформить дарственную?

Последние изменения: Март 2021

Договор дарения очень популярен в нынешних реалиях и не зря, к нему часто прибегают вместо завещания или же договора купли-продажи. Но почему?  При завещании имущества либо его доли, имеется возможность его оспаривания другими наследниками, во избежание таких конфликтных ситуаций прибегают к использованию дарственной.

А вот при покупке жилья через дарственную преимущества достаточно весомы — это и отсутствие обязанностей по уплате подоходного налога для физических лиц, и более короткий срок для отчуждения по сравнению с договором купли-продажи, и так далее. Каким образом необходимо правильно оформить дарственную на долю в квартире, не нарушив законодательство.

Какой пакет документов может для этого потребоваться. Расходы, связанные с этой процедурой.

Базис, который нужно знать

Договор дарения подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества, включая триаду прав собственника – пользование, распоряжение и владение. Передача осуществляется не только без требования чего-либо взамен, но и без определенных условий – безусловность, то есть невозможно отдать долю или саму квартиру с правом пожизненного проживания/пользования. Дарение может быть осуществлено только между физическими лицами, полный перечень запрещений указан в ст. 575 ГК РФ, а также существует ряд ограничений, который прописан в ст. 576 ГК РФ.

Ограничения являются более очевидными, по сравнению с запретами, так как регламентируется порядок передачи дарственного имущества, к примеру, дарения общего имущества или юридической организации требует согласия от собственников, доверенность в которой не указана личность одаряемого ничтожна и так далее. А вот запретам стоит уделить отдельное внимание, так как эта информация будет наиболее полезна при совершении сделок подобного рода.

Рассмотрим основные запреты по дарственной:

• не допускается дарение от лица несовершеннолетних или недееспособных;
• запрещено дарить, что-либо «бюджетникам» — учителям, работникам медицинских и социальных организаций, лицами занимающим государственные должности (включая муниципальные);
• дарение запрещено в отношении работников банковских организаций;
• договор дарения не может быть заключен в отношении юридического лица (коммерческой организации).

Обратите внимание! Запрет на дарение не распространяется, если стоимость подарка не превышает 3-х тысяч рублей и не действует на те случаи, когда дарение осуществляется без каких-либо связей с государственной службой или исполнением обязанностей «бюджетников».

Касательно третьих лиц можно сказать, что на практике часто прибегают к продаже имущества, замаскированной под дарственную. При осуществлении сделки с посторонним лицом не удастся избежать налога в 13%. Происходит это потому, что налог «прощается» только близким родственникам.

Рассмотрим перечень родственников, которые признаются близкими в соответствии с законом:

• Это лица по восходящей и нисходящей прямой линии, то есть бабушки, дедушки, родители и дети.
• Близкими родственниками также считаются и неполнородные братья и сестры, у которых не два общих родителя, а один, не зависит мать это или отец.

Обратите внимание! Можно ли считать мужа и жену близкими родственниками? Супруги в соответствии со ст.

14 СК РФ не являются близкими родственниками, хоть они и имеют свойства родственных лиц исходя из брачного союза и стоят наравне с родителями и детьми. А вот в соответствии со ст.

5 УПК РФ супруг и супруга являются близкими родственниками, но данный правовой акт не регламентирует порядок сделки дарения, потому необходимо обращаться к Семейному кодексу РФ.

Цена доли (имущества) будет рассчитываться с момента регистрации на рынке. Налог на дарение уплачиваться самим одаряемым. Сама процедура дарения между близкими родственниками и третьими лицами ничем практически не отличается.

Оформление дарственной

При возникновении вопроса об оформлении и правильного подбора документов многие задумываются — каким образом, что и где оформлять. Всё это зависит от большинства факторов, но основными являются время и деньги, так у нотариуса или юриста составление договора обойдётся куда дороже, нежели если он будет составлен самостоятельно. Рассмотрим каждый вариант.

Собственноручное оформление

Этот способ сохранит огромную кучу денег, если в дар передается квартира или доля, которые на рынке имеют хорошую стоимость. Но перед непосредственным заключением сделки следует соблюсти нюансы оформления договора.

Таковыми особенностями являются:

• Описание передаваемой доли имущества, её размер по отношению ко всей недвижимости – часть.
• Удостоверения личностей, между кем заключается сделка.
• Использование сведений о доле и квартире в целом из выписки ЕГРН, которая включает в себя общую площадь недвижимости, этажность здания и так далее. Данная справка несёт технический характер.

Доля и абсолютно любое имущество, полученное благодаря сделкам подобного рода, не является общей собственностью супругов и при разводе, если такое случится, не может быть разделено.

По окончанию составления договора, бланк которого можно скачать ниже, необходимо его зарегистрировать в МФЦ, но перед этим желательно его нотариально заверить.

Регистрирующие органы и нотариус могут попросить внести изменения в договор, если он составлен с ошибками и неточностями.

Если вы решили обойти нотариуса стороной и сразу зарегистрировать сделку, представители Росреестра, как показывает практика, отказывают в регистрации документов без нотариального подтверждения.

Нотариальное оформление

Если человек, оформляющий договор, имеет низкую юридическую подготовку и грамотность в подобного рода делах, следует обратиться к нотариусу. Использование этого способа потребует n-сумму денег в зависимости от ценовой категории дара, но имеет ряд преимуществ.

Из достоинств следует выделить:

• Грамотно составленный договор, по всем «канонам» Гражданского кодекса РФ.
• Нотариальная виза, которая информирует о составлении договора в добровольной форме в присутствии третьих лиц – свидетелей. Также свидетельствует о дееспособности и адекватности одаривающего лица.
• Хранение договора у нотариуса, это упрощает необходимость в переоформлении при восстановлении документа.
• Нотариальное заверение избавляет от проблем, связанных с оспариванием сделки наследниками или просто родственными лицами, которые возможно будут претендовать на долю недвижимости в недалёком будущем.

Касательно оформления доли в квартире несовершеннолетнему ребёнку стоит заметить, что это лицо не сможет распоряжаться приобретенной долей до 14 лет и то при определенных обстоятельствах. При управлении долей или передачи её в дар потребуется разрешение органов опеки и попечительства. В договоре также обязательно должен присутствовать законный представитель.

После оформления договора следует пройти государственную регистрацию, чтобы заключенная сделка приобрела юридическую силу, которая может быть утрачена, если договор её не прошёл в течении одного года. Регистрирующими органами выступают МФЦ, УФРС, кадастровая палата.

Для регистрации договора потребуются следующие документы:

• Удостоверения личности участников сделки, в том числе и третьих лиц (паспорт, свидетельство о рождении).
• Заверенная доверенность (если отсутствует некоторые участники процедуры).
• Подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации).
• Технический паспорт передаваемого имущества.
• Выписка из домовой книги.
• Нотариально заверенные в письменной форме согласия совладельцев на переоформление прав требования.
• Если в сделки фигурирует недееспособное или несовершеннолетнее лицо, то необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Стоит заметить, что при оформлении сделки у нотариуса или самостоятельно, потребуется тот же самый пакет документов.

Расторжение договора

Любая отмена сделки может быть осуществлена только лишь в судебном порядке и никак иначе. По итогу имущество будет возвращено первоначальному владельцу, так как это договор дарения, то второму участнику сделки ничего компенсировано не будет.

Рассмотрим следующие условия аннулирования договора:

• Одаряемый нанёс тяжкие или средние телесные повреждения своему дарителю или его родственникам.
• Одаривающий находился в неадекватном состоянии или является недееспособным лицом, сделка, совершенная с таким участником без медицинского освидетельствования, автоматически является недействительной.
• Признание договора ничтожным если чётко не указано одариваемое лицо или сделка признана фиктивной.
• Невежественное отношение одаряемого к дарственному имуществу, которое в себе заключает предпосылки к его разрушению, и посредством этого — нанесению морального вреда первоначальному владельцу.
• Отсутствие регистрации договора в органах и нарушения оформления определенных документов либо их отсутствие.

Само дарение предполагает безвозмездность передачи имущества, но вот затраты с проведением процедуры довольно-таки серьёзные. Размер расходов во многом будет складываться от размера частей передаваемого имущества и стоимости услуг нотариуса, если Вы ими воспользовались.

Всего имеется 4 основных пункта расходов при проведении процедуры:

1. Составление дарственной.
2. Нотариальное оформление.
3. Регистрация сделки и прав в регистрирующих органах.
4. Налоги.

• Больше всего затрат будет при составлении договора у нотариуса или юриста, так как они могут составить в соответствии с законодательством, благодаря чему при дальнейшей регистрации сделки не возникнет никаких проблем.
• Тарификация услуг нотариуса:

• Составление договора составит от 5-100 тысяч руб.
• Сбор необходимого пакета документов от 1 тысячи руб.
• Регистрация самим нотариусом от 5 тысяч руб.
• Оплата услуг представитель от 2-7 тысяч руб.
• 0,3% от стоимостной оценки имущества плюс каждая дополнительная услуга не менее трёх тысяч рублей (для близких родственников).
• 1% от стоимостной оценки имущества при его цене до 1 миллиона руб.
• 0,75% от стоимости + 10 тысяч руб. при его цене от 1-10 миллионов руб.
• 0,5% от стоимости + 77,5 тысяч руб. при его цене от 10 миллионов руб.

Тарифы нотариусов достаточно индивидуальны. Они могут составлять и гораздо меньшую сумму. Всё зависит от престижности юридической организации.

А при собственноручном составлении вы затратите огромное количество времени на изучение 9 и 32 главы ГК РФ и нюансов составления договора.

Основными материальными затратами при самостоятельном оформлении будет госпошлина на регистрацию, которая составляет 2 тыс. руб., и самая существенная — налог 13% от стоимостной оценки имущества + сумма ежегодной оплаты налога на имущество в соответствии с ст. 403 НК РФ составит от 0,1-2% в зависимости от вида имущества (недвижимости).

Также имеются дополнительные статьи расходов — это могут быть услуги представителя, которым можно воспользоваться в соответствии со ст. 182 ГК РФ.

Как правило представители – это профессионалы в своём деле, специалисты, и в соответствии с их навыками будет измеряться оплата. Большинство людей пользуется услугами представителей, а именно юр.

лиц при самостоятельном оформлении дарственной, чтобы они грамотно зарегистрировали сделку.

Заключение

Ознакомившись со всей вышеописанной информацией, можно с лёгкостью приступить к оформлению документов и составлению договора.

Задумываясь о дарении своей доли необходимо помнить, что следует уложиться с регистрацией в один год, после своевременного документирования сделки Вашу дарственную могут аннулировать лишь по наличию веских/грубых причин, связанных лишь с неправильным оформлением или содержимым договора.

© 2021 zakon-dostupno.ru

Как подарить долю в квартире

Дарение недвижимой собственности является наиболее частым способом законной передачи прав на жилье между супругами, родственниками.

При этом совершение сделок дарения в недвижимости между гражданами, не связанными родственными отношениями, обычно имеет высокую вероятность притворной сделки для ухода от налогов или, при дарении долей – попытки обхода законодательной нормы о преимущественном праве выкупа доли совладельцами жилья.

Права собственника доли в недвижимости

Согласно Гражданского кодекса сделка дарения признается безвозмездной (ст.572 п.1), т.е. при ней некое имущество или часть его переходят в дар от гражданина к другому лицу на условиях безвозмездного отчуждения. Другими словами, собственник передает права на имущество одаряемому, не получая взамен ничего. В этом заключается основная разница договоров дарения и купли-продажи.

В Гражданском кодексе отражено право собственника доли в жилье распоряжаться им по собственной воле (ст.246 п.2), если не затрагиваются права остальных совладельцев. Под последним понимается законное право долевых собственников недвижимости на приоритетную покупку доли кого-либо из содольщиков до ее свободной продажи или мены (ст. 250 Гражданского кодекса).

Однако сделка дарения не возмездная, из-за чего не подпадает под требования закона, касающиеся приоритета долевых совладельцев общей недвижимости при отчуждении доли по дарственной каким-либо одним собственником (ст. 246. п.2 Гражданского кодекса). Т.е. полноправный владелец доли не обязан извещать или запрашивать согласия у содольщиков при намерении подарить свою долю в квартире другому гражданину.

Заметим, что при осуществлении возмездной сделки под видом дарения доли судебными органами будут применены статьи Гражданского кодекса о недействительности нарушающей закон сделки (ст.168, согласно условий ст.250) и о недействительности притворной сделки (ст.170 п.2, согласно условий ст.572 п.1) с признанием дарения ничтожным.

Юридические нюансы сделок дарения

По законодательству Российской Федерации обещание дарения конкретного имущества его собственником другому лицу в некотором будущем, если таковое оформлено согласно ГК РФ (ст.574 п.2), признается договором дарения (ст.572 п.2 Гражданского кодекса). Причем, по условиям второго пункта 572 статьи ГК РФ, обязательно указание в договоре конкретизирующего описания предмета (объекта) дарения.

Обещанный договором дарения имущественный объект не переходит к наследникам одаряемого, равно как и обязательство дарения не переходит к наследникам дарителя (ст.581 Гражданского кодекса). Хотя данные обязательства могут быть предусмотрены для правопреемников содержанием договора дарения.

Полностью запрещено дарение доли в квартире опекунами (родителями, усыновителями, родственниками, представителями соцслужб) от имени опекаемых лиц (младше 14 лет или признанных недееспособными) (ст. 575 п.1 пп.1 Гражданского кодекса).

Состав договора дарения

В текстовом содержании договора дарения доли жилья супругу либо родственнику необходимо указать все существенные условия: о предмете договора; отмеченные в правовых актах, как необходимые для подобных договоров; требующие достигнутого соглашения сторон (ст.432 п.1 пп.2 Гражданского кодекса).

Поскольку предметом договора на дарение доли в квартире является ее часть, следует указать адрес и номер жилья, его этаж и площадь (общую и жилую), число и площадь комнат, номера кадастра и записи в ЕГРН. Даримая собственником доля квартиры указывается вместе с общими характеристиками жилья в формате арифметической дроби – к примеру, 1/2 или 1/4.

Владея только долей квартиры можно не указывать намерения подарить родственнику комнату, которую занимает собственник доли по договоренности со всеми совладельцами или, говоря иначе – по сложившемуся порядку пользования данным жильем. Однако указание части жилого помещения, которой пользуется даритель в счет принадлежащей ему доли, позволит снизить риск споров одаряемого с остальными содольщиками.

Но если используемая дарителем комната является непропорционально больше его доли в жилье, то один из совладельцев квартиры нередко отказывается признавать право проживания одаряемого родственника в комнате прежнего собственника (дарителя), в особенности если одаряемый ранее не проживал на данной жилплощади.

Противодействующий содольщик часто требует передачи в пользование комнату, соразмерную его доле.

И если конструктивные особенности жилья не способствуют выделению соразмерной жилплощади, недовольный совладелец имеет право истребования денежной компенсации за пользование вторым совладельцем (одаряемым) более крупной жилплощади, чем положено по его доле (ст.247 п.2 Гражданского кодекса).

К вносимым в договор дарения доли в квартире существенным условиям сторонами может быть отнесено право проживания дарителя или каких-либо иных лиц на соответствующей доле жилплощади в течении указываемого срока, либо бессрочно. К примеру, дарителем может быть введено в договорной документ условие пожизненного проживания на даримой родственнику долевой жилплощади.

Правила подготовки дарственной на долю квартиры

На условиях закона за №122-ФЗ (ст.24 п.

1) сделки отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат заверению у нотариуса (аналогичное требование утверждается законом за №218-ФЗ ст.42 п.1).

Также сделки отчуждения долей в жилье, которым владеют несовершеннолетние или граждане ограниченной дееспособности, требуют нотариального удостоверения (ст.54 п.2 закона за №218-ФЗ).

В контексте названных норм несовершеннолетними являются молодые граждане возрастом 14-18 лет. Сделка дарения от имени несовершеннолетнего данного возрастного диапазона допустима при условии письменного одобрения законных представителей молодого человека, а также при предварительном согласии органов опеки (ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.37 и ст.26 п.1 Гражданского кодекса).

Еще раз подчеркнем, что сделки дарения от имени детей возрастом менее 14-ти лет полностью невозможны (ст. 575 п.1 пп.1 Гражданского кодекса). Однако дарение доли в квартире в пользу детей младшего возраста (до 14 лет) и более старшего (14-18 лет) не ограничивается законодательством, поскольку их имущество в результате данных сделок лишь преумножается.

Дарственную по доле жилья в пользу несовершеннолетнего даритель, являющийся долевым собственником квартиры наряду с остальными содольщиками, оформляет нотариально.

Заметим, что при полноправном владении квартирой дарителем, желающим, к примеру, одарить долями в ней двоих несовершеннолетних лиц (например, внуков), нотариального заверения сделки дарения не требуется (ст.160 и ст.161 Гражданского кодекса).

Даримая несовершеннолетним доля в жилье принимается их законными представителями (родителями, попечителями, опекунами или усыновителями).

Но последующее распоряжение и пользование подаренным имуществом несовершеннолетних их опекунами допускается на условиях соблюдения установленных законодательством норм (ст.17-23 закона за №48-ФЗ; ст.60 п.3 Семейного кодекса; ст.26, ст.28, ст.

37 и ст.292 п.4 Гражданского кодекса), предусматривающих, как правило, обязательность согласия госорганов опеки.

Для дарения доли в квартире одним супругом (женой, мужем) возможна потребность предварительного одобрения другим супругом.

В частности, при приобретении недвижимости или доли в ней дарителем, состоящим на момент покупки жилья в браке без оформления иного (отличающегося от ст.34 Семейного кодекса) режима имущественных отношений через брачный договор (т.е.

неравных супружеских долей в имуществе при его разделе) обязательно потребуется согласие мужа/жены на сделку дарения этой доли (ст.35 п.3 Семейного кодекса).

При этом от мужа/жены одаряемого лица письменного либо устного согласия не требуется, т.к. сделка безвозмездная и даримое имущество становится исключительной собственностью одаряемого, не являясь совместно нажитой собственностью (ст.34, ст.36 п.1 Семейного кодекса).

Регистрация дарственной по доле в жилье

Поскольку дарение доли в принадлежащей нескольким содольщикам квартире подразумевает переход права собственности, то сделка дарения требует прохождения госрегистрации (ст.131, ст.574 п.3 Гражданского кодекса).

Таким образом, право собственности одаряемого на ему подаренную долю жилья наряду с договором дарения любой формы сделки (нотариальной или простой) подлежит безусловной регистрации в ЕГРН согласно закона за №218-ФЗ (ст.42 п.2).

Деятельность по госрегистрации прав на недвижимость на основании сделок собственников осуществляется уполномоченным ведомством – Росреестром, включая его региональные подразделения. К услуге госрегистрации дарственной на долю квартиры и права собственности на нее одаряемый вправе обратиться через МФЦ.

Размер госпошлины, взымаемой за совершение действий по госрегистрации права и сделок с недвижимостью – обращаясь в Управление Росреестра либо в МФЦ одаряемому следует представить документально факт оплаты госпошлины – определяется Налоговым кодексом (ст.333.33 п.1 пп.22).

Независимо от формы договора дарения (нотариально заверенной или простой) службой Росреестра выполняется правовая экспертиза сделки и установление ее законности. Срок регистрационных действий при обращении в филиалы Росреестра максимально занимает семь рабочих дней, при обращении за госрегистрацией в МФЦ – девять рабочих дней (ст.16 п.1 пп.1 и 2 закона за №218-ФЗ).

По окончании процедур регистрации стороны сделки дарения доли получают экземпляры договора с отметкой о госрегистрации (ст.28 п.2 закона за №218-ФЗ). Одаряемому также предоставляется выписка из ЕГРН, служащая удостоверением факта госрегистрации прав (ст.28 п.1 закона за №218-ФЗ).

Налоги при дарении доли в жилой недвижимости

Согласно действующего налогового законодательства, получение физлицом в дар недвижимого имущества, включая долю в квартире, признается налогооблагаемым доходом (гл.23 Налогового кодекса).

Но также доходы, полученные по результатам сделки дарения, что происходила между членами одной семьи и/или их близкими родственниками (ст.14 Семейного кодекса) признаются не подлежащими налогообложению (ст.217 п.18.1 Налогового кодекса). Поэтому для рассматриваемого в данной статье случая – дарение долевой части квартиры родственнику – потребность выплаты налога для одаряемого отсутствует.

Отказ от принятия дара

До фактического вступления во владение подаренной долей жилья у одаряемого имеется полноправная возможность ответить отказом на предложенный дар (ст.573 Гражданского кодекса), что будет означать расторжение договора дарения.

Поскольку эта сделка оформляется письменно, отказ от дара тоже необходим в письменной форме. Если по договору дарения состоялась госрегистрация согласно Гражданского кодекса (ст.574 п.

3), то отказ (письменный) принятия доли в квартире в качестве подарка тоже должен пройти госрегистрацию.

Отказ от дарения доли

По нормам Гражданского кодекса (ст.577) у дарителя имеется право отказаться исполнять договор дарения, если вскоре после дарственного договора серьезно изменилось семейное состояние дарителя, либо его имущественное положение или состояние здоровья, в результате чего исполнение договора дарения вызовет значительное понижение его уровня жизни.

Отметим особую актуальность данной нормы при дарении части или полного объекта жилой недвижимости. К примеру, ухудшилось здоровье дарителя либо его жизненные обстоятельства резко изменились, а он ранее осуществил дарение квартиры дочери и намеревался переехать в другой регион страны, но теперь вынужден остаться.

Дарителю доступен отказ от выполнения договора по основаниям, отраженным в ст.578 п.1 Гражданского кодекса.

Согласно данной нормы даритель может отменить дарение при покушении одаряемого на жизнь дарителя, его близкой родни или членов семьи, а также при умышленном причинении дарителю физических повреждений.

При происшествии смерти дарителя из-за умышленного проступка одаряемого, правом судебного истребования отмены сделки дарения могут воспользоваться наследники дарителя.

Также, по условиям ст.578 п.2 Гражданского кодекса, даритель вправе требовать судебного расторжения сделки дарения при угрозе безвозвратной утраты состояния доли в квартире, вызванной обращением одаряемого.

В принципе, угроза утраты доли жилья (разрушение помещения, неустранимый вред, порча в отдельных местах), являющейся для дарителя значительной неимущественной ценностью (к примеру, квартира-музей или имеющая неотделимые конструкционные элементы культурной и архитектурной ценности), может развиваться в результате невыполнения одаряемым правил пользования, содержания и эксплуатации жилья.

Важно отметить, что отказ дарителя на основании норм Гражданского кодекса (ст.577 п.1 и п.2) исполнять договор дарения не создает правовых условий для одаряемого к истребованию компенсации убытков по отмененной сделке дарения (ст.577 п.3 гражданского кодекса).

Отмена дарения доли в жилье

По норме закона дарителю предоставлено право введения в текст договора существенного условия, устанавливающего отмену дарения жилой доли в недвижимости, если даритель переживет одаряемого (ст.578 п.4 Гражданского кодекса). При отмене дарения в этом случае одаряемый (его наследники) обязаны вернуть подаренное имущество, если оно сохранено в натуре к моменту возникновения договорной причины для отмены сделки (ст.578 п.5 Гражданского кодекса). Заметим, что речь не идет о буквальной сохранности квартиры и доли в ней, поскольку она пропасть практически не может – здесь уместно говорить об конструктивном изменении жилья, его глубоком переустройстве.

Как оформить дарственную на долю в квартире: документы, процедура и порядок дарения

Процедура дарения сопровождается некоторыми сложностями, если недвижимость находится в долевой собственности. Каждый случай характеризуется согласием или несогласием долевых собственников жилья.

Как оформить дарственную на долю в квартире? Для того, чтобы во время оформления договора исключить возможные ошибки, нужно тщательно изучить юридические риски, права и обязанности сторон, перечень документов, без предоставления которых даритель не может оформить договор дарения.

Наследник имеет право отказаться от привилегии без объяснения причин. Зачастую это происходит в том случае, если подарок требует значительных финансовых расходов.

Варианты оформления дарственной на часть своей квартиры

Подарить долю в приватизированной квартире можно двумя способами: зарегистрировать документ в Росреестре или обратиться за помощью к нотариусу. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки.

Нотариальное оформление обойдется недешево, но потребует минимум времени. Нотариус берет на себя все действия по составлению и регистрации дарственной.

Сэкономить можно, если подготовить договор самостоятельно, а затем передать его для регистрации в госреестре.

Процесс составления договора дарения аналогичен завещанию, но не дает дарителю возможность «подарить» недвижимость с отсрочкой (до момента смерти предыдущего владельца).

Даритель добровольно передает другой стороне (это не обязательно должен быть родственник) часть квартиры на безвозмездной основе, то есть получение взамен материальной или имущественной выгоды не предусмотрено. После подписания дарственной, документ аннулировать невозможно. Отозвать или оспорить право собственности можно только в судебном порядке.

Для того, чтобы подарить долю в квартире сыну, дочери, родственнику или другому лицу собственникам не требуется согласие других прописанных лиц. Сложности при передаче своей доли могут возникнуть, если недвижимость находится не в долевой, а в совместной собственности. В таком случае требуется письменное согласие остальных заинтересованных лиц.

Если у дарителя есть несовершеннолетние дети, нужно получить подтверждение от органов опеки о том, что сделка не противоречит интересам ребенка.

Допустим вариант, при котором по договору дарения допускается право на пожизненное проживание дарителя с сохранением прописки (подробнее в статье: дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя: оформление сделки).

Документ нужно оформить в печатной форме (можно и вручную, но текст должен быть разборчиво написан). Допускается свободное содержание в рамках требований законодательства. Требование о предоставлении документа в печатном виде во время регистрации является незаконным.

При дарении желательно пользоваться помощью нотариуса. Нотариус грамотно составит договор, в случае потери может выдать дубликат, подготовит и подаст документы на регистрацию перехода прав собственности. Если лицо, которое дарит долю квартиры, не может приехать, другому человеку выдается заверенная доверенность на проведение конкретной процедуры.

Через сотрудников Росреестра

Физические лица могут самостоятельно написать текст договора дарения. Договор вместе с комплектом документов подается в региональное Управление Росреестра или в организации-посредники, которые имеют право на принятие заявления:

• многофункциональный центр;
• филиал кадастровой палаты.

Передать документы можно лично, через почту или интернет. Механизм регистрации договора дарения без помощи нотариуса состоит в следующем:

• собрать необходимый пакет документов;
• составить дарственную, подписать договор;
• подать документы на госрегистрацию;
• получить свидетельство на право собственности.

Проект готовится в произвольной форме или по образцу. Подписание происходит только в присутствии сотрудника регистрирующего органа. Это гарантирует дееспособность обеих сторон. В договоре обязательно отражается тот факт, что объектом передачи в дар является доля в квартире.

Договор считается заключенным после регистрации. После завершения формальностей, одариваемый имеет право на прописку в квартире или распоряжение собственностью любым другим способом. Сколько кому обойдется дарение? Передача доли квартиры между близкими родственниками облагается налогом — 13% от стоимости доли для граждан РФ, 30% — для иностранцев.

Через нотариуса

Составление договора дарения с нотариусом потребует материальных затрат. Однако помощь нотариуса в подготовке и регистрации документов поможет сэкономить время, гарантирует соблюдение всех законодательных тонкостей, сведет к минимуму вероятность отказа в регистрации и риск судебного оспаривания договора.

Этапы оформления договора дарения с помощью нотариуса:

1. предоставление необходимых документов;
2. после согласования со всеми участниками сделки нотариус составляет договор в нескольких экземплярах;
3. подписание обеими сторонами дарственной;
4. оформление согласия на сделку супруга, если жилье является совместно нажитым имуществом;
5. оплата государственной пошлины, нотариальных услуг, регистрации в Регпалате;
6. оригиналы документов (кроме паспортов) остаются у нотариуса под расписку, в которой указывается дата получения нового свидетельства на право собственности;
7. получение документов (это можно сделать у нотариуса или в Регистрационной палате).

Стоимость услуг нотариуса и размер госпошлины зависит от указанной в договоре стоимости доли. На этот пункт стоит обратить особое внимание. Если стоимость доли занижена, сделка может быть признана недействительной.

Юридическую силу договор будет иметь только после регистрации в уполномоченном государственном органе – Федеральной Регистрационной службе, где фиксируются все сделки по переходу прав собственности на территории РФ. При любом способе регистрации (самостоятельно или нотариально) результатом является получение свидетельства о госрегистрации, которое подтверждает переход права собственности ко второму владельцу.

Какие документы нужно подготовить?

Кроме договора дарения, для того, чтобы подтвердить переход прав собственности, в Регистрационную палату нужно предъявить такие документы:

• паспорта участников сделки;
• заявление дарителя о намерении передать право собственности;
• заявление одариваемого о согласии принять дар (согласие на это опекунов, если квартира передается несовершеннолетнему ребенку или получатель недееспособен);
• свидетельство права собственности на долю квартиру предыдущего владельца (как основание для отчуждения);
• квитанция об уплате госпошлины;
• справка о зарегистрированных и проживающих в квартире лицах (выписка из домовой книги);
• согласие других владельцев (дочери, сына, супруга), если жилье является совместной собственностью;
• нотариально заверенное согласие супруга, если передаваемое в дар имущество нажито совместно;
• кадастровый паспорт объекта;
• справка из БТИ о проведении инвентаризационной оценки квартиры.

Если у одной из сторон нет возможности присутствовать во время подписания договора, а вместо нее присутствует доверенное лицо, нужна нотариальная доверенность и паспорт присутствующего. Кроме основного пакета документов, сотрудники регистрирующего органа имеют право потребовать и другие документы.

Количество экземпляров договора для подачи в Регпалату должно быть равным количеству участников сделки плюс один экземпляр. Например, дарителей – два, одариваемый – один. Для регистрации подается 4 экземпляра договора дарения.

После подачи документов срок получения свидетельства составляет до семи рабочих дней. Дата получения указана в расписке о принятии пакета бумаг.

Особенности процедуры дарения

Для регистрации дарственной нотариус на некоторое время забирает подписанный договор с документами. Взамен сторонам выдается расписка с перечнем принятых бумаг и датой, на которую назначена выдача документов после процедуры регистрации. Место выдачи свидетельства может быть определено как в нотариальной конторе, так и филиале Регистрационной Палаты.

При составлении договора нужно внимательно описать объект недвижимости для передачи в дар, указать получателя и дарителя. Данные сторон указываются максимально подробно – персональная информация, реквизиты документов, которые подтверждают личности. Если документ подписывает представитель, право подписи постороннего лица подтверждается доверенностью и паспортом.

Описание недвижимости должно четко идентифицировать объект. Правильно составленный договор дарения должен содержать следующие сведения:

• полный адрес с индексом;
• общую и жилую квадратуру;
• кадастровые данные;
• размер доли.

Процесс дарения будет завершен после того, как стороны получат все документы. Даритель получает договор дарения, одаряемый – новое свидетельство о праве собственности.

У лица, которое передает квартиру или ее долю в дар, остается право предусмотреть в договоре свое проживание в подаренной недвижимости до конца жизни.

Пункт о передаче доли жилья другому лицу после смерти дарителя включать в договор запрещено.

Сделка по передаче в дар доли квартиры аналогична дарению целого объекта недвижимости. Оформление договора на дарение целой квартиры или доли родственнику, другому лицу имеет следующие особенности:

• подарок можно сделать одному лицу или разделить между несколькими;
• допустимо оформление дарственной на любую часть доли (1 или 2 комнаты, четверть или половину собственности);
• можно определить порядок использования подарка (например, указать пожизненное проживание третьих лиц).

Если недвижимость является совместной собственностью членов семьи, для оформления процедуры дарения обязательно их письменное согласие. Оформляется нотариальное соглашение, в котором определяются доли. Если договоренность самостоятельно не была достигнута, вопрос решается в судебном порядке. В случае долевой собственности на жилье получать разрешение других жильцов не нужно.

В каких случаях дарственная признается недействительной?

Даритель имеет право потребовать расторгнуть дарственную в случае:

• если новый собственник совершил противоправные действия по отношению к предыдущему владельцу или его близким родственникам;
• недвижимость является общественной, культурной или исторической ценностью;
• получатель умер;
• дарение осуществлено в пользу госслужащих, работников образовательных, лечебных учреждений во время осуществления ими профессиональной деятельности;
• отсутствие конкретных характеристик объекта.

Наследники дарителя могут оспорить дарственную, если новый владелец нанес телесные повреждения или совершил умышленное убийство предыдущего владельца. Общими основаниями признания сделки недействительной является недееспособность сторон в момент подписания, совершение процедуры под воздействием насилия, заблуждения или обмана.

Оформление дарственной имеет безвозмездный характер. Включение пунктов о материальной, имущественной компенсации дарителя делает договор недействительным. Оспорить дарственную можно только в суде.

Особенности дарения доли в квартире

В соответствии с п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных гражданским законодательством. 

Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому подарить принадлежащую ему долю собственник может по своему усмотрению любому лицу, за некоторым исключением.

Так, в частности, не допускается дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 1 ст. 572, пп. 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении не требуется, поскольку правило о преимущественном праве приобретения доли действует только при ее возмездном отчуждении. 

Чтобы подарить долю в праве собственности на квартиру, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1 ЭТАП: ПОЛУЧЕНИЕ СОГЛАСИЯ (ЕСЛИ ТРЕБУЕТСЯ)  

• При дарении доли в квартире одним из супругов или несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет может потребоваться соответственно согласие другого супруга или законного представителя несовершеннолетнего.
• Если даритель приобретал передаваемую долю в период брака по возмездной сделке и при этом нет брачного договора, который устанавливает особый режим имущества супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
• На практике в случае, если даритель на момент приобретения имущества в браке не состоял, регистрирующие органы просят отразить это в тексте договора.
• От супруга одаряемого такое согласие не требуется, при этом имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого. 
• Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства.

Дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями не допускается. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации. 

2 ЭТАП: СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА И ОБРАЩЕНИЕ К НОТАРИУСУ 

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Исключение составляют случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Договор дарения подписывается сторонами сделки.

Особенностью договора дарения доли в праве собственности на квартиру несовершеннолетнему является то, что он подписывается законными представителями ребенка, не достигшего 14 лет, либо ребенком в возрасте от 14 до 18 лет с согласия родителей.

В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. В договоре необходимо отразить точное описание той доли, которая передается в дар.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Росреестр и его территориальные органы.