Спор при согласовании местоположения границ земельного участка

• При возникновении споров относительно установленных границ земельного участка решение таких вопросов осуществляется с учетом регулирующего законодательства.
• К нему относится Земельный и Гражданский кодекс РФ и нормативные акты, определяющие порядок установления межей.
• Способ урегулирования возникшего спора о границах земельного участка определяется на основании причины обращения.
• Также, выбор метода разрешения спора зависит от наличия доказательной базы, на основании которой может инициироваться судебное разбирательство.

Законодательная база

Рассмотрим основные законы и нормативные акты, на которые можно опираться при возникновении необходимости урегулирования вопроса относительно установленных границ или проблем в определении межи наделов.

30 статья, 1 часть ГПК РФ

В соответствии с положениями ст. 30, части 1 ГПК РФ определено, что участок является объектом права собственности и при возникновении любых моментов, затрагивающих интересы непосредственного собственника или лица, владеющего на правах пользования, имеется возможность обращения в судебную инстанцию.

Орган, куда необходимо направлять исковое заявление на рассмотрение спорного вопроса, определяется по месту непосредственного нахождения объекта.

Статья 6, пункт 3 ЗК РФ

На основании ЗК РФ (статьи 6 пункта 3) определяется понятие участка, который выступает в качестве недвижимой вещи, представляющей собой часть поверхности земли и имеющей такие характеристики, которые определяют ее в качестве индивидуальной вещи.

В определенных ситуациях возможно создание искусственных участков, на которые также возможно возникновение права собственности.

Статья 7, 1 пункт ЗК РФ

На основании статьи 7 ЗК РФ определяются категории земель, к которым в зависимости от их вида или типа могут применяться различные нормы возникновения права собственности и порядок решения споров относительно установленных границ.

В частности, недра могут относиться к землям с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, особо охраняемым территориям и объектам, лесному и водному фонду и т.д.

Статья 39, часть 1-3 ЗК РФ

Части 1-3 39 статьи ЗК РФ рассматривают возможность возникновения права на те участки, что предоставляются их общей массы, изначально находящейся в пользовании государства или муниципалитета.

Так, в частности, выделяются основания в виде решения уполномоченного органа, заключения договора купли-продажи, аренды или соглашения безвозмездного пользования.

Отдельно указывается порядок и организация передачи прав собственности или пользования юридическим и физическим лицам.

1. Установление смежных с соседями границ производится посредством обращения в государственную или коммерческую организацию, имеющую полномочия на определение межей выделенных или только выделяемых земельных участков.
2. Непосредственную работу выполняет инженер геодезической фирмы или отдела кадастра муниципалитета, при этом собственник может самостоятельно определять, в какую из коммерческих организаций обратиться.
3. Определение межей на бесплатной основе осуществляется в рамках проведения комплексных кадастровых работ, распланированных вплоть до 2020 года.
4. В процессе определения границ участка инженер предварительно знакомится с предоставленной собственником или владельцем документацией, при необходимости направляет запросы по расположению участков и впоследствии выезжает на место нахождения надела.
5. Выезд на место осуществляется для того, чтобы установить поворотные точки, между которыми и будут проведены линии, выступающие в качестве межей.
6. В процессе установления границ могут быть допущены ошибки, какие станут причиной занесения в реестр неверных данных.
7. Кроме того, в процессе пользования участком возможно возникновение других проблем и моментов, провоцирующих появление споров относительно существующих межей.

Возможные причины разногласий

Споры относительно существующих межей земельных наделов могут возникать по ряду причин. В зависимости от такой причины определяется способ решения проблемы, возможность пересмотра установленных границ, а также необходимость устранения нарушений и привлечение к ответственности, если такое действие предусмотрено.

Несоблюдение нормативов

Отдельно в качестве причин возникновения споров выделяют нарушение норм, какие возникают в процессе непосредственной эксплуатации земельных участков, к ним относят:

• Нарушение существующих требований по пожарной безопасности. Такие моменты, как правило, относятся к возведенным объектам любого назначения на участке, при постройке которого не были учтены действующие правила;
• Нарушение строительных норм. При возведении объектов на территории участка необходимо учитывать действующие на данный момент нормы и правила, касающихся параметров недвижимости. В случае их нарушения могут быть частично затронуты межи участков, вследствие чего возникает необходимость пересмотра или уточнения проходящих границ;
• Нарушение санитарно-гигиенических норм. Такие нормы и правила могут игнорироваться в процессе проведения коммуникаций или подвода определенных ресурсов к возводимому на участке объекту.

Возражение относительно местоположения

Одной из наиболее распространенных моментов нарушения границы является захват соседней земли.

Такое действие заключается в том, что соседи самовольно передвигают установленные границы и таким образом незаконно пользуются чужой территорией.

В такой ситуации на основании положения статьи 60 Земельного кодекса РФ подается иск и в порядке проводимого разбирательства в доказательство нарушения права собственности включают следующие факты:

• Расположение границы и местоположение до момента осуществления захвата чужой территории;
• Описание сути самозахвата – определение площади и сопутствующих факторов;
• Необходимость устранения самовольного захвата.

В интересах собственников земли, чьи права были нарушены, при обнаружении факта самозахвата немедленно обратиться к нотариусу для оформления «нотариального осмотра доказательства», пока старые границы межи еще видны по следам прохождения забора и других разделительных элементов.

Невозможность обоюдного согласования

• Она заключается в оповещении всех заинтересованных лиц о месте и дате проведения общего собрания, на котором соседи участка, чьи межи определяются, знакомятся с местом их непосредственного прохождения и при отсутствии претензий ставят подпись в специальном акте в знак согласия.
• В определенных случаях соседи могут иметь претензии, которые невозможно решить на месте, в такой ситуации собственник надела может инициировать судебное разбирательство, направленное на устранение проблемы невозможности обоюдного согласования межей и разрешения спора между соседями.
• Возведение объектов недвижимости на так называемой «свободной» земле практически во всех случаях несет в себе необходимость разрешения спора относительно границ той территории, которая может относиться к собственности юридического или физического лица.

В первую очередь решается вопрос о законности такой постройки и возможности ее дальнейшего существования и эксплуатации, а впоследствии уже решается спор по поводу границ собственности.

Противоречия в документах

Периодически в процессе обращения к документам, содержащим сведения относительно земельных участков, оказывается, что они содержат данные, не соответствующие действительности.

При необходимости изменения содержащихся в таких документах сведений заинтересованное лицо должно обратиться в Росреестр, а в случае отказа в пересмотре и уточнении данных в суд, расположенный по месту размещения надела.

Реестровые ошибки

1. Одной из причин возникновения споров по расположению участка может становиться ошибка, допущенная кадастровым инженером, из-за которой и появляются разногласия.
2. Суть такой ошибки может заключаться в неверно определенных поворотных точках, ошибке при выносе границ в натуру или неправильно занесенных данных по установленным межевым точкам.
3. Порядок решения таких споров заключается в определении самой ошибки, сборе необходимой документации, подтверждающей факт неточности и обращении для инициирования процедуры пересмотра данных по границе участка или проведении работ по устранению неверных данных и внесению в документацию действительных.

Алгоритм разрешения проблемы

Алгоритм решения возникших споров по межам земельных участков заключается в первоначальном обращении к кадастровому инженеру, инициировании процедуры повторного согласования границ, подготовке заявления в суд, участии в судебном заседании и внесении изменений в официальные документы.

Обращение к инженеру для составления акта

Процедура согласования границ интересующего надела должна осуществляться исключительно посредством участия в таком действии кадастрового инженера.

Владелец участка или другое заинтересованно лицо обращается для проведения такой процедуры в геодезическую компанию и отдельно уполномоченный инженер становится ответственным за составление акта согласования границ.

Повторное согласование

В случае изменения существующих границ надела даже в тех ситуациях, когда были исправлены имеющие место ошибки, необходимо инициировать повторное согласование проходящих межей.

Схема осуществления таких действий стандартная – оповещение всех заинтересованных лиц, проведение собрания и оформление официального документа.

Подготовка искового заявления для оспаривания

При необходимости обращения в суд для защиты своих интересов собственник или пользователь участка должен правильно составить исковое заявление, согласно образцу, которое включает в себя следующие моменты:

• Наименование организации, в которую направляется исковое заявление;
• Указание истца – того, кто направляет иск;
• Отражение сути проблемы – нарушение права собственности;
• Ссылка на документальные доказательства, которые подтверждают необходимость урегулирования спора и, собственно, само наличие неточностей в документах;
• Ссылка на нормативные акты и законы, согласно которым возможно решение проблемы в пользу истца.

Кроме самого искового заявления для оспаривания потребуется приложить к нему список необходимой документации:

• Копия составленного заявления;
• Доверенность (если заявление подает не собственник или пользователь участка);
• Квитанция на оплату государственной пошлины за подачу иска;
• Документы на право собственности участком или пользования им;
• Паспорт заявителя;
• Документы, подтверждающие попытку досудебного урегулирования спора.

Судебное заседание

После подачи иска и предоставления необходимой документации назначается открытое заседание, в котором могут принимать участие как истец, подавший заявление, так и ответчик по существующему земельному спору.

Происходит рассмотрение поданных бумаг, заслушиваются показания всех сторон и дополнительно приглашенных свидетелей по делу.

После прения сторон судом выносится решение, которое в случае несогласия с ним истца или ответчика может быть обжаловано.

После того, как заявитель получает решение суда, в соответствии с которым возможен пересмотр неверно установленных границ или нарушенных в процессе эксплуатации участков, он имеет возможность обращения в Росреестр для внесения изменений в регистрационные документы.

В том случае, если заинтересованному лицу повторно отказывают, он имеет возможность снова обратиться с повторным иском, хоть в судебной практике такое происходит достаточно редко.

Если сосед отказывается подписывать акт исправления

В том случае, если сосед при проведении процедуры согласования установленных межей участка отказывается подписать акт согласования и при этом выражает обоснованные возражения, такой факт препятствует составлению межевого плана до момента урегулирования вопроса.

Для возможности установления межей собственник или пользователь надела должен обратиться в суд для оформления документа в принудительном порядке.

Особенности землеустроительной экспертизы

• Землеустроительная экспертиза назначается при устранении ошибок или неточностей в составленных документах по земельным участкам и, в частности, при установлении действительных границ надела.
• В процессе экспертизы осуществляются подготовительные работы, проводятся замеры надела, вынос границ в натуру и разрабатывается план участка, а затем составляется акт о проведенных работах.
• Составленный акт об экспертизе включает в себя заключение о том, какие действия были осуществлены, а также информацию о возможности осуществления определенных действий с наделом.

Исправление реестровой ошибки

При допущении реестровых ошибок, которые периодически происходят при внесении данных по земельным наделам, специалисты рекомендуют направлять обращения в территориальный отдел Росрреестра для исправления технической неточности.

Сотрудники такого государственного органа могут самостоятельно исправить ошибку, но на практике чаще всего приходится обращаться в суд, на основании решения которого и вносятся необходимые изменения.

Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка

Земельные споры являются одной из наиболее сложных для простого гражданина категорией дел, при этом являясь одной из самых злободневных. Соседские конфликты из-за земли иногда длятся годами, выливаясь в несколько судов, колоссальные затраты и массу испорченных нервов, особенно если обе стороны пренебрегают юридической помощью.

Что же делать, если мирно сосуществовать с соседями не получается, а спор по земельным вопросам превращается в серьезный конфликт? Статья 64 Земельного кодекса прямо устанавливает, что все земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке. Закон, впрочем, не мешает соседям договориться миром, но подобный исход дела возможен лишь при участии с обеих сторон опытных адвокатов, умеющих донести до спорящих сторон всю разрушительность и обременительность судебного конфликта.

Если же одна из сторон категорически не идет на уступки, единственным выходом будет судебное разбирательство.

С чего начинается земельный спор?

Соседский земельный спор это не всегда претензии из-за посаженного на меже куста помидоров. Условно можно выделить следующие разновидности земельных конфликтов, которые могут возникнуть у проживающих рядом лиц:

• Захват земли соседа. Умышленно или же из-за ошибки в документах, но один из соседей «присваивает» себе часть земельного участка, принадлежащего смежному землевладельцу. Каждая сторона считает себя единственно правой, а искать истину придется лишь в суде, особенно если на захваченном участке уже что-либо построено;

• Конфликт при согласовании границ. Статья 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года) устанавливает, что местоположение границ земельных участков должно быть согласовано с заинтересованными лицами.

Это необходимо в тех случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Бывает и так, что соседи годами живут без проблем, но они возникают при попытке узаконить владение землей одним из собственников. По документам вполне может оказаться, что кто-то пользуется не своей землей.

• Нарушение требований санитарного и противопожарного контроля. Для любой постройки, будь то сарай или уличный туалет (для него – в особенности) есть достаточно жесткие требования, прописанные в СНиП’ах. Если один из соседей нарушил их, разместив строение слишком близко к границе другого землепользователя, то разрешать проблему придется только в суде.

Когда межевание – причина конфликта

Чаще всего конфликты возникают при межевании, заказанном одним из соседей или же совместно (например, при владении жилым домом и участком в общей долевой собственности).

Именно в ходе межевания выявляются следующие проблемы, которые неминуемо могут привести к конфликту:

1. Ошибки в кадастровой документации, включая стоимость. Если в кадастровой документацией содержатся неточности, то это может привести как к изменению границ, так и увеличению земельного налога у одного или обоих собственников. Еще одна особенность: при кадастровом оформлении позицию соседей никто не выясняет, что часто ведет к ошибочному внесению данных.

2. Противоречие фактических обстоятельств данным в документации. Неверные границы, ошибочное расположение строений, не введенные в эксплуатацию объекты или же возведённые самовольно – все это выявляется в ходе межевания и становится предметом конфликта соседей.

3. Противодействие соседа замерам или самовольный захват части территории с созданием препятствий кадастровым инженерам при проведении межевания.
Здесь, как и в перечисленных выше случаях, при не достижении договоренности сторонам придется обращаться в суд.

Как решить земельный спор между соседями: пошаговая инструкция

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно. Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда.

1. Определение своей позиции и причин конфликта

Поймите, в чем заключается ваша или соседская претензия и с чем она связана.
Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно. Кадастровую ошибку, например, по простому запросу не исправить – обращаться в суд все же придется.

В тех же случаях, когда причиной конфликта является личный интерес или же «работа на принцип» — поинтересуйтесь правовой информацией и предварительно проконсультируйтесь у юриста. В идеале – письменное заключение адвоката.
Если предметом спора являются лишь границы участка – проведите совместное межевание, которое поможет их установить или восстановить.

2. Сядьте за стол переговоров

Любой конфликт лучше начинать решать с переговоров. Абстрагируйтесь от эмоций и попробуйте спокойно, без ругани, пообщаться о причинах проблемы и вариантах ее решения.
Объясните соседу, что обострение конфликта и доведение его до суда чревато не только значительными расходами времени и средств, но и не всегда предсказуемым результатом. В обоснование приведите доводы юриста.

• 3. Привлеките муниципалитет к разрешению спора
• При каждом муниципалитете существует целый ряд различных отделов и комиссий, которые могут помочь в разрешении спора.
• Например, административная комиссия следит за исполнением региональных законов, правил благоустройства и иных норм, а потому может привлечь соседа к ответственности за какие-либо нарушения – например, складирование строительных материалов на меже участка перед домом соседа.
• Земельный отдел городской управы (сам отдел и должности его сотрудников могут называться по-разному), ответственный за рассмотрение жалоб от граждан по вопросам землеустройства, может дать письменное заключение на ваше обращение по конфликту.
• Практически всегда специалисты выедут на место, осмотрят проблемные участки и дадут свои рекомендации по решению спора.

Увы, в отличие от судебного решения даже основанное на законе заключение муниципальных органов не является безусловно обязательным к исполнению конфликтующим соседом. Если ничего не вышло — готовьтесь к суду!

Судебная защита прав по земельным спорам

Земельные споры подсудны исключительно районным (городским) судам.
По правовой классификации, отраженной в Гражданском кодексе, иски по земельным спорам чаще всего будут негаторными – то есть, содержащими требования собственника по устранению препятствий в пользовании и распоряжении своим имуществом.

Это могут быть требования:
• Об определении границ или их изменении;
• Об устранении препятствий в пользовании участком;
• Об устранении кадастровой ошибки;
• О сносе самовольной постройки и т.д.

1. Не стоит искать в Интернете образец искового заявления по земельным спорам между соседями – вы едва ли найдете иск, отражающий аналогичный вашему, спор.
2. Земельное право столь объемно, а природа земельных споров настолько широка, что лишь опытный адвокат сможет справиться с грамотной подготовкой искового заявления.
3. Подготовьте документы по спору и обращайтесь за юридической помощью к грамотным юристам – только с их участием у вас есть шансы на подходящий для вас результат.
4. В ходе судебного заседания может потребоваться назначение землеустроительной и (или) строительно-технической экспертизы, если по документам установить важные для дела обстоятельства не удастся.

Расходы на оплату экспертизы стороны могут понести как совместно, так и единолично. В дальнейшем все расходы будут отнесены на проигравшую спор сторону.

Адвокат Коченков В.В. оказывает полный спектр юридических услуг по земельным спорам – от первичной консультации до комплексного сопровождения дела «под ключ».

Как установить границы земельного участка? Пошаговая инструкция для собственников — Шортрид

О том, почему собственнику земельного участка с неустановленными границами стоит их установить, мы писали недавно. Как это правильно сделать? Что делать, если соседи не хотят подписывать акт согласования границ? Какие требования заявить, если после определения границ земельный участок накладывается на участок соседа? Чем руководствуются суды при рассмотрении таких дел?

Татьяна Граблина,

юрист Land Law Firm

Чтобы установить и надлежащим образом оформить границы земельного участка правообладателю необходимо обратиться к кадастровому инженеру (ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», далее – Закон № 221-ФЗ). Кадастровые компании обычно предлагают полный пакет услуг:

• проводят геодезические обмеры границ земельного участка,
• готовят межевой план,
• собирают и подают пакет документов в Росреестр.

На этом этапе от собственника участка требуется предоставить только копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на землю (выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и др.), а также оформить нотариальную доверенность на лиц, которые будут представлять его интересы в Росреестре.

Кадастровому инженеру нужно верно определить конкретное расположение границ участка. В этом помогут технический паспорт на здание, расположенное на земельном участке, либо ситуационный план участка.

Если эти документы имеются у правообладателя, нужно предоставить их кадастровому инженеру для составления межевого плана.

Если таких документов нет, кадастровый инженер может запросить их копии в соответствующих органах от имени собственника.

Полный пакет документов вместе с заявлением о государственном кадастровом учете (форма утверждена Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310) можно подать через МФЦ.

В последнее время кадастровые инженеры нередко пользуются электронными средствами передачи информации в Росреестр. Для этого заявителю необходимо получить у нотариуса доверенность в форме электронного документа.

Для оформления заявителю понадобится только паспорт. Нотариус подготовит доверенность и направит ее на адрес электронной почты заявителя.

Далее заявитель может переслать данный файл кадастровому инженеру для использования.

Госпошлину за установление границ земельного участка, который уже стоит на государственном кадастровом учете, платить не нужно.

Росреестр должен внести сведения о границах участка в ЕГРН в течение 5 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ этот срок увеличивается до 7 рабочих дней со дня приема документов.

Как согласовать границы участка через суд?

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» установил, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

По смыслу закона местоположение границ земельных участков, сведения о которых (об участках) содержатся в государственном кадастре недвижимости, должно быть согласовано независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на эти земельные участки либо сведений о координатах их границ или иного описания местоположения границ, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка. Результат согласования местоположения границ оформляется актом согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

• Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением следующего случая.
• Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным, о чем в акт согласования вносится соответствующая запись.
• Законом предусмотрено, что необходимыми для кадастрового учета документами являются межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА О СОГЛАСОВАНИИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ земельного участка.
• Далее в законе сказано, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если при уточнении границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными В ПОРЯДКЕ РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА.
• Формулировка «земельный спор о согласовании местоположения границ земельного участка», которая используется в законе, не дает возможности сделать точный вывод о том, какие конкретно исковые требования могут быть заявлены в суд в случае возникновения спора.

На практике это приводит к тому, что истцы заявляют самые разные требования, например, о признании незаконным отказа в согласовании границ земельного участка, о признании незаконными и снятии возражений в согласовании границ земельного участка, об обязании согласовать границы участка и т.п.

Между тем действующее законодательство не предусматривает возможность согласования смежным землепользователем границ земельного участка путем принятия судебного акта об обязании согласовать местоположение границ. Согласование местоположения границ земельного участка предполагает совершение его в добровольном порядке и является правом, а не обязанностью.

В практике судов все более четко прослеживается тенденция определения предусмотренного законом надлежащего способа защиты права. А избрание неверного способа защиты своего права является основанием для отказа в иске.

Представляется, что в случае отказа смежного землепользователя от согласования местоположения границ земельного участка правильным будет обращение в суд с иском ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Данный вывод подтверждается руководящими разъяснениями высших судебных инстанций.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Далее в постановлении сказано, что решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

При рассмотрении указанного иска суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Необходимо также учитывать положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» о том, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Споры о границах земельного участка

Земельным участком признается часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию.

• При выполнении кадастровых работ по межеванию участка предметом согласования может являться точное местоположение границ между смежными участками (в том числе если в связи с образованием земельных участков одновременно осуществлено уточнение местоположения части (частей) границ других земельных участков, являющихся общей частью (частями) границ образуемого земельного участка) либо местоположение границ смежных и (или) несмежных земельных участков в случае выявления ошибки в их описании.
• В процессе межевания кадастровым инженером может быть выявлено пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о которых уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что может привести к разногласиям между собственниками (владельцами) смежных участков.
• Если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию между вами и другими лицами, обладающими смежными участками на праве собственности или ином вещном праве (независимо от наличия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ).
• В случае выявления ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков местоположение границ таких участков должно быть согласовано всеми заинтересованными лицами или их представителями.

Пошаговая инструкция «Как разрешить спор об определении границ земельного участка?»

Для определения или уточнения местоположения границ земельного участка рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь к кадастровому инженеру для составления акта согласования местоположения границ земельного участка

Акт оформляется на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц (их представителей). 

Если уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, то количество актов согласования должно соответствовать количеству таких участков.

В акте согласования должны быть указаны реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц или их представителей, а также реквизиты документов, подтверждающих полномочия представителей. Отсутствие указанных реквизитов является основанием для приостановления Росреестром осуществления государственного кадастрового учета.

Если в результате проведения кадастровых работ будет установлено, что считавшийся согласно сведениям ЕГРН смежным земельный участок фактически таковым не является, то согласование местоположения границ с правообладателем такого участка не требуется (Письмо Минэкономразвития России от 06.11.2018 г. № 32226-ВА/Д23и).

Если заинтересованное лицо (его представитель), получившее в соответствии с требованиями законодательства надлежащим образом оформленное извещение, не выразило свое согласие или не представило мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с данным лицом, о чем в акт вносится запись. При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования.

Если с собственником (владельцем) смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования, они в обязательном порядке должны быть внесены в акт согласования.

В дальнейшем отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что Росреестр откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка.

Сведения о снятии возражений в отношении местоположения границы земельного участка также вносятся в акт согласования.

Шаг 2. Обратитесь в Росреестр для исправления ошибки (при ее наличии)

В случае если причиной пересечения границ земельных участков является ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, нужно обратиться в Росреестр с заявлением о необходимости ее исправления.

При этом ошибка в записях ЕГРН, возникшая в результате воспроизведения ошибки, содержащейся в представленном в Росреестр межевом плане или иных документах (реестровая ошибка), исправляется в том же порядке, в котором были представлены документы, содержащие ошибку. Однако если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи ЕГРН, то такое исправление производится только по решению суда.

Шаг 3. Подготовьте исковое заявление и пакет документов

Если владельцы смежных земельных участков не смогут договориться относительно местоположения границ, установление границ возможно только в судебном порядке.

При подготовке искового заявления об установлении местоположения границ земельного участка обратите особое внимание суда на те объекты (природные или искусственные, существующие на местности 15 лет и более), на основании которых определялось местоположение участка (как вашего, так и смежного). Подобными объектами являются заборы, деревья, иные насаждения, столбы и т.п. Данная информация очень важна, поскольку при отсутствии документального подтверждения границ участка его местоположение определяется только по названным объектам.

Заявить иск об установлении границ земельного участка вправе гражданин, который обладает этим земельным участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет. Именно такие граждане имеют право требовать согласования местоположения границ земельного участка.

Надлежащим ответчиком по спору об установлении границ земельного участка является правообладатель смежного земельного участка, с которым не удается согласовать местоположение границ участка.

Помимо него ответчиком также может выступать СНТ или потребительский кооператив, на территории которого находится земельный участок истца, Департамент городского имущества г.

Москвы, Управление Росреестра по Москве, местная администрация, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве, кадастровый инженер, ТУ Росимущества и др.