Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Как сдать дачу в аренду с соблюдением всех норм законодательства? Этим вопросом задаются многие владельцы дач. Прочитав статью, вы узнаете про все аспекты легального оформления найма загородного дома. Также в данном материале содержатся актуальные советы о том, как избежать непредвиденных рисков при сдаче дома в аренду.

Содержание статьи:

Наём загородного дома – на что нужно обратить внимание перед сдачей дачи в аренду?

Прежде чем сдать дачу в аренду следует хорошо изучить правовую сторону вопроса. Если арендодатель грамотно организует процесс сдачи дачи в наём, правильно оформит договор и включит в него все необходимые условия, то он застрахует себя от подвохов, незаконных манипуляций мошенников.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жильяНередки случаи, когда хозяевам дач попадаются недобросовестные наниматели. После таких арендаторов остаются поломанные мебель и техника, дорогущие счета за телефонные переговоры, требующая ремонта обстановка интерьера помещения. Чтобы не попасть в такую удручающую ситуацию, собственнику не следует сдавать загородный дом в аренду первому встречному. Перед заключением договора рекомендуется хорошо познакомиться с будущим жильцом.

Лучше всего – изучить паспортные данные и сделать себе копию удостоверяющего личность документа. Именно наличие копии паспорта поможет подать в суд иск о возмещении причиненного ущерба или обратиться в правоохранительные органы для розыска скрывшегося нанимателя-злоумышленника.

Встречаются случаи, когда лица подделывают паспорта и заключают сделки на основании поддельных документов.

Однако специальные правительственные веб-сервисы помогают выявить мошенников и пресечь их неправомерные действия.

В разделе «Проверка документов» на официальном сайте ФМС России можно проверить действительность документа, удостоверяющего личность, всего лишь вбив в форму поиска имеющиеся паспортные данные.

Как правильно оформить договор – советы для легальной и грамотной организации сдачи дачи в аренду

Договорные отношения по сдаче жилья в аренду и наём регулируются гражданским и жилищным законодательством. Законодатель конкретно предопределил, какой договор будут заключать стороны – договор найма или аренды. Право временного владения и пользования загородным участком по договору аренды будет принадлежать юридическому лицу.

Если дача сдаётся физическому лицу, то необходимо будет составить договор найма. Договор найма должен быть заключен в письменной форме. Обязательна гос. регистрация договора найма со сроком более года. Максимальный срок договора составляет 5 лет. Договор найма сроком до года называется краткосрочным наймом.

Краткосрочный наём в отличие от долгосрочного даёт преимущество для наймодателя, который может существенно ограничить права нанимателя. Так, по краткосрочному найму можно запретить нанимателю поселять в дачу временных жильцов сроком до полугода, заключать договор поднайма. Также при краткосрочном найме отсутствует преимущественное право на очередное заключение договора.

Договорам по аренде/найму дачи, как и любым договорам гражданско-правового характера, присущи следующие необходимые условия:

  1. Предмет договора.
  2. Наименование стороны и их реквизиты.
  3. Права и обязанности контрагентов.
  4. Срок и цена договора.
  5. Время вступления договора в силу.

Образец договора аренды дачи

Кому сдавать – юридическому лицу или гражданам?

Договоры найма и аренды имеют существенные различия. При определении заключаемого договора следует принять во внимание, что договор аренды предполагает максимальную свободу для сторон при определении прав и обязанностей, а также обязательных условий сделки. Также при заключении договоров с организациями сводится к минимуму возникновение конфликтов и споров.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жильяКроме того, практика показывает, что платежеспособность юридических лиц выше нежели граждан. В свою очередь, заключая договор найма собственник точно будет знать, кто будет жить в его доме. В то время как юридические лица предоставляют арендованное жилье лицу, который незнаком собственнику (например, работникам предприятия).

Если владелец загородной дачи желает снизить риски и не тратить лишнее время на поиск подходящего нанимателя, то он может обратиться за профессиональной консультацией в агентство недвижимости.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Аренда дачи и налоги: какие налоги обязательны для уплаты?

Общеустановленный порядок налогообложения

Согласно действующему налоговому законодательству при сдаче в наём хоть дачи, хоть городской квартиры, собственнику жилья следует оплатить налог в размере 13 процентов от полученного дохода. При этом срок договора не имеет никакого значения.

Налоги надо платить, даже если жилое помещения сдавалось в аренду всего на пару месяцев. Чтобы не образовалась налоговая задолженность, владельцу дома надо будет подать в государственную налоговую инспекцию по месту своего жительства декларацию о доходах.

Конечная дата сдачи декларации – 30 апреля календарного года, который следует за тем, когда был получен доход от аренды жилья.

Например, собственник сдаёт дачу в аренду в 2017 году. В таком случае, до 30 апреля 2018 года будет обязательно подать декларацию налоговикам.

После сдачи налоговой декларации рассчитанный налог подлежит уплате до 15 июля того же года.

Упрощенное налогообложение при сдаче жилья в аренду

Опытные юристы рекомендуют обратить свое внимание на упрощенную систему налогообложения. В отличие от 13-процентной ставки налога на доход, по УСН размер платежа будет равен 6 процентам от суммы сделки. Однако для получения возможности платить меньше налогов, лицу следует зарегистрироваться в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

Индивидуальные предприниматели имеют ряд дополнительных обязательств:

  1. Регулярно вести отчетность о своей деятельности.
  2. Систематически уплачивать соответствующие взносы в Пенсионный фонд.

Исходя из этого положения, переходить на упрощённый расчет налогов стоит лишь тем лицам, которые сдают загородный дом в аренду постоянно и на длительный срок.

Риски при нелегальной сдаче дачи в аренду

Как уже обсуждалось ранее, сдавать дачу в аренду надо официально с соблюдением всех требований закона – оформление договора, уплата налогов.

При нелегальной сдаче дачи в аренду собственник дачного участка рискует навлечь на себя Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жильяпроблемы.

Вообще, все риски при незаконной аренде жилья можно разделить на несколько групп:

  1. Ответственность по закону.
  2. Жилищные аферы.
  3. Порча имущества.
  4. Непредвиденные расходы.

Ответственность по закону

В силу гражданско-правового (диспозитивного) характера правоотношений по сдаче дачи в аренду законодательством не установлена ответственность за незаключение или ненадлежащее оформление договора. Ответственность наступает за нарушение норм налогового законодательства. Только надлежаще оформленный договор конкретизирует вид налогов, обязательных для уплаты.

Какова ответственность за неуплату налогов:

  1. Взыскание неуплаченной суммы налоговых выплат.
  2. Штраф за непредставление декларации НДФЛ, предусмотренный по статье 119 НК. Размер штрафа – 5% неуплаченных налогов за 1 просроченный месяц. Общие размер штрафа не может быть менее 1000 рублей и более 30% суммы неуплаты.
  3. Взыскание пени за несвоевременную уплату налога – указано в статье 75 НК. Размер пени – 1/300 часть ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.
  4. Штраф за пропуск сроков уплаты налогов – указан в статье 122 НК. Сумма штрафа – 1/5 часть от неуплаченных налогов. Если сокрытие и пропуск срока были преднамеренными, то сумма штрафа увеличивается вдвойне.
  5. Уголовная ответственность по статье 198 УК.

ВАЖНО! Обязательное условие наступления уголовной ответственности – неуплата налогов на сумму более 600.000 рублей за 3 финансовых года.

Если сдача дачи в аренду носит систематический характер, то собственника можно привлечь к уголовной ответственности за противозаконное занятие предпринимательской деятельностью по статье 171 УК и финансовой ответственности за несоблюдение порядка постановки на налоговый учет по статье 116 НК.

Аренда жилого помещения и жилищные аферы

Сделки по недвижимости всегда отличались своей высокой прибыльностью. Именно поэтому остаётся актуальной проблема мошенников и аферистов, которые всяческими путями хотят завладеть чужим доходом и поживиться «благодаря» неопытным арендодателям. Уловки аферистов многочисленны, мошеннические схемы совершенствуются постоянно и перечислись все виды жилищных афер не представляется возможным.

Наиболее популярными аферами с арендованным жильём выступают следующие:

  1. Распоряжение жилым домом на основании поддельных документов. Такой уловкой орудуют далеко не все злоумышленники – только профессионалы-мошенники могут успешно подделать документы для продажи или приватизации. Но при этом, в данном случае, будет самый плачевный исход для наймодателя, не оформившего надлежащим образом свои гражданско-правовые отношения с нанимателем.
  2. Поднаём жилья без ведома наймодателя. «Удачно» воспользовавшись невнимательностью собственника жилья или его длительным отсутствием наниматель может пересдавать дом в аренду другим лицам. Цена поднаема в таких случаях всегда превышает первоначальную цену за аренду. Более того, если эти лица нанесут ущерб дому, то без правоустанавливающих документов (договор и приложения к нему) возместить ущерб считается весьма сложной задачей.

Конечно же, в сети аферистов может попасть любой человек. Однако можно снизить риски до минимума, если применить универсальный инструмент правовой защиты – договор.

В силу того, что в договоре обязательно следует указать личные данные и реквизиты сторон, риск того, что потенциальный наниматель окажется мошенником сводится практически к нулю.

Кроме того, в договоре можно отразить всевозможные права и обязанности, что позволяет ввести все правоотношения с арендатором в правовое поле и, следовательно, под юрисдикцию закона.

Порча имущества

Даже самые аккуратные, внимательные и бережливые наниматели могут случайным образом сломать или испортить мебель и ремонт в доме.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жильяЕсли договора нет, то возмещение ущерба будет зависеть только от добросовестности и порядочности съёмщиков жилья. А вот ответственность на этих лиц можно наложить, правильно заключив договор и оформив акт приемки-передачи имущества и страховку. Страхование имущества и жилья требует дополнительных затрат, однако в таком случае наймодатель не останется в убытке, даже если порча имущества возникла в результат стихийного бедствия и иного форс-мажора.

Следует помнить, за естественный износ имущества неправомерно требовать возмещения вреда от нанимателей. Все расходы по естественной амортизации имущества лежат на плечах собственника.

Непредвиденные расходы

Некоторые могут возразить и сказать, что риски не существуют, если наниматель хорошо знакомый человек и нет необходимости заключать официальный договор.

Читайте также:  Назначение ответственного за кадровое делопроизводство

Однако, никто не может дать гарантию, что после устных договорённостей «доверенный наниматель» когда-нибудь не исчезнет бесследно, оставив за собой чеки о немалой задолженности от телефонной компании и коммунальных служб.

В таком случае, закон не может помочь возместить ущерб, нанесённый арендодателю из-за отсутствия договора.

Статья 678 Гражданского кодекса РФ относит обязанность по уплате коммунальных платежей на нанимателя. Указав этот момент непосредственно в договоре лицо застрахует себя от непредвиденных расходов при сдаче дачи в аренду.

Видео сюжет, как правильно, быстро и выгодно сдать загородный дом в аренду

9 мошеннических схем при аренде дач. Как их избежать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, как не попасть в руки аферистов, если вы решили снять загородный дом

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Владимир Машатин/ ИТАР-ТАСС

С приходом тепла спрос на аренду дач и загородных домов традиционно растет, но одновременно активизируются и мошенники. Сегодня арендатор полностью не застрахован от ловушки даже при сотрудничестве с риелторами, не говоря уже об онлайн-объявлениях.

Юристы рассказали, какие сегодня существуют мошеннические схемы на загородном рынке аренды и как обезопасить себя при аренде загородного жилья.

Схема № 1. Субаренда

Одной из распространенных мошеннических схем является субаренда, когда мошенники сдают уже арендованный дом без ведома собственника. Обычно запрет на передачу загородного дома указывается прямо в договоре, в других случаях пересдача по договору возможна, но только с согласия собственника.

«В жизни происходит следующее: арендатор-мошенник игнорирует положение в договоре о запрете передачи имущества в субаренду, а в другом случае передает имущество без разрешения на субаренду со стороны собственника.

Другой вариант обмана — когда дача передается в субаренду с согласия собственника.

Однако арендатор-аферист злоупотребляет предоставленным ему правом и заключает субаренду на больший срок, чем основной договор аренды», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Схема № 2. Сговор с недобросовестным риелтором

Еще одна популярная афера на загородном рынке аренды — сговор хозяина и недобросовестного риелтора. «Схема состоит в следующем: человек арендует дачный дом с помощью риелтора и вносит арендную плату и задаток.

Через несколько дней хозяин вдруг настаивает на том, что жилье необходимо ему самому, и просит арендатора освободить дом.

При этом нанимателю возвращается только часть денежных средств, оставшаяся сумма делится между владельцем дачи и риелтором-мошенником», — объяснил Игнатьев.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Настоящие риелторы никогда не будут просить предоплату ( 88studioshutterstock)

Схема № 3. Фейковые риелторы

Фейковые риелторы — еще одна схема обмана нанимателей дач. «Мошенники втираются в доверие к арендатору, представляясь работниками крупнейших риелторских агентств. Они обещают подобрать наилучшие предложения по выгодным ценам, тем самым вынуждая человека подписать договор и внести предоплату.

После получения денег аферисты либо предоставляют список адресов, по которым дачи не сдаются вообще, или же условия кардинально разнятся с обещанными.

Судебные разбирательства результатов не дадут, так как информационные услуги (а именно такие услуги прописаны в договоре) оказаны и факт обмана доказать практически невозможно», — рассказала адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»)

Схема № 4. Замена адреса

Еще одна схема по обману арендаторов — замена адреса. «Фейковый риелтор приводит арендатора к дачному участку, тот знакомится, соглашается на аренду, подписывает договор, вносит предоплату и остается ни с чем.

Получив документы на руки, выясняется, что в договоре указан другой адрес. Причем по новому адресу дача либо не сдается, либо представляет собой непригодное для проживания место», — рассказала Сулим.

По ее словам, в этой ситуации очень сложно доказать факт мошенничества, так как арендатор сам подписал документ.

Схема № 5. Несколько собственников

Другой вид мошенничества — злоупотребление доверием. «К примеру, просматривая дачный дом и документы на него, вы обнаруживаете, что у него несколько собственников, но непосредственно диалог ведет только один из них и в ходе разговора уверяет, что другие собственники не возражают против аренды их имущества.

Однако никаких подтверждающих документов он предоставить не может, просит поверить ему на слово.

Спустя некоторое время с добросовестными арендаторами связывается второй собственник дачи, требующий под угрозой обращения в правоохранительные органы освободить его дом и заплатить ему на месте кругленькую сумму денег, включая «моральный вред» из-за сложившейся неприятной для него ситуации», — уточнил юрист Антон Пономарев.

Схема № 6. Дистанционные аферисты

Еще один способ обмана в сфере аренды дачных домов и участков — дистанционное мошенничество, без непосредственного контакта с жертвой (преимущественно через интернет и телефонную связь).

«При реализации данного способа мошенник размещает в интернете фейковое объявление об аренде дачного дома, как правило, по цене значительно ниже рыночной и с очень привлекательными фотографиями объекта недвижимости.

При этом желающим увидеть объект своими глазами предлагается внести предоплату под видом платной услуги (показ объекта) либо просто для подтверждения своего реального намерения арендовать данный дом.

После перевода денежных средств объявление сразу же снимается с публикации, а номер телефона «арендодателя» становится недоступным», — пояснил Пономарев.

Схема № 7. Поддельные документы

Аферисты нередко используют и поддельные документы на право собственности. «Наиболее часто злоумышленники арендуют недвижимость посуточно, а сами при помощи поддельных документов сдают ее кому-либо на длительный срок. Затем они исчезают вместе с внесенными деньгами за длительную аренду. За день мошенники могут провести не одну такую сделку», — рассказала адвокат Виктория Данильченко.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Не переходите по подозрительным ссылкам от риелтора ( EugeneEdgeshutterstock)

Схема № 8. Ссылка на оплату

Другой обманной схемой является воровство с карт потенциальных арендаторов дач. Такой способ используют более продвинутые мошенники, уточнила Данильченко.

«Для начала аферисты очень красочно, в том числе при помощи видео- и фотоматериалов, описывают сдаваемое жилище, а затем присылают ссылку на оплату, переход по которой означает списание не только суммы аренды жилья, но и всего остатка на карте», — резюмировала эксперт.

Схема № 9. Другой и дорогой

Есть еще один метод манипуляций с арендаторами загородной недвижимости. Его сложно назвать мошенничеством, это, скорее, хитрость, которая позволяет вынудить арендаторов снять дом по более высокой стоимости.

«В таких случаях размещенный в объявлении дом оказывается недоступен для аренды по ряду причин (предыдущий арендатор продлил аренду, что-то случилось с коммуникациями и т. д.). Но тут «по чистой случайности» появляется другой вариант. Он может быть лучше или хуже первоначального, но чаще всего дороже.

Безусловно, выбор за арендатором, но, проделав путь для осмотра первого дома, оценив потраченное время для его поиска, очень многие соглашаются на такой вариант. На это и расчет арендодателя», — подчеркнула Виктория Данильченко.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Нередко арендаторов заманивают объявлениями с более дешевыми объектами ( Tatiana Zinchenkoshutterstock)

Все отношения между собственником недвижимости и будущим арендатором следует закрепить письменно. «Обязательно нужно привести описание имущества и реквизитов правоустанавливающих документов.

В договоре указывается величина арендной платы, процедура компенсации затрат на ремонт и коммунальных услуг.

Обязательно нужно прописать условия, при которых арендатор может быть выселен из дома досрочно», — пояснил Игнатьев.

Оговорите состав имущества

Следует составить опись мебели и бытовой техники, а также других вещей, если они есть в доме, рекомендовал юрист из компании «БОН Инвестиции». По его словам, эту опись следует сверить на момент прекращения договора. Так арендатор обезопасит себя от одной из разновидностей мошенничества.

Получите выписку из Росреестра

Рекомендуется пользоваться сервисом Росреестра «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн» и бесплатно получать общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости, о наличии зарегистрированных прав и ограничений.

Это следует сделать перед встречей с потенциальным арендодателем и просмотром объекта, поскольку, как показывает практика, недобросовестные лица зачастую не стремятся создавать «прозрачные» объявления об аренде, пытаются «сдать» несуществующие дома и дачи», — пояснил Пономарев.

Не доверяйте копиям

При аренде загородных объектов нельзя доверять копиям документов. «Главное — убедиться, что вам сдает дачу ее реальный собственник или лицо, имеющее на это право.

Поэтому обязательно нужно попросить показать оригиналы документов на право собственности и паспорт собственника и доверенность (нотариальную) от собственника (если дом сдается не собственником)», — посоветовала управляющий директор риелторского агентства «Миэль» Мария Жукова.

Изучите объявление

Нужно очень внимательно изучить, насколько объявление соответствует реальности, и проверить расположение объекта, рекомендовала Жукова.

По ее словам, в противном случае может получиться ситуация, когда «лес рядом» или «озеро в шаговой доступности» на самом деле оказываются в 10 км. Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо также обращать внимание на номер телефона, указанный в объявлении.

Зачастую номер телефона относится к другому субъекту России, и значит, перед вами, скорее всего, аферист, отметила эксперт.

Откажитесь от предоплаты

Не оплачивайте никаких услуг заранее, нельзя вносить авансы или средства за информацию об объекте, подчеркнула адвокат Ольга Сулим. «Передача средств должна происходить по факту заселения.

Если перед осмотром дачи риелтор предлагает заехать в офис — сразу отказывайтесь.

Представители реального агентства всегда лично встретятся с клиентом и продемонстрируют объект, а также оригиналы документов», — объяснила Сулим.

Как сдать загородную недвижимость в аренду без последствий

Арендная загородной недвижимости кроме ожидаемого дохода может принести и неожиданные риски. Как обеспечить максимум первого и исключить второе, когда планируется аренда частного строения?

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Прежде всего, необходимо найти добросовестного арендатора и обязательно оформить условия аренды официальным договором.

Преимущества законной сдачи дома в аренду

Законная аренда частного дома для физических лиц, конечно, потребует уплаты налога, и не каждому хочется нести такие траты.

Читайте также:  Что лучше оформить дарственную или наследство По закону и завещанию Консультации Информационный ресурс

Но даже если загородное жилье сдается хорошим знакомым, это не гарантия сохранности предметов интерьера и ландшафтного оформления земельного участка.

Просто сравните величину налога – 13% от полученной суммы и возможные разрушения, нанесенные арендаторами, и поймете, что сдать участок с домом лучше по официальному договору, подписанному сторонами.

Какие документы необходимы для оформления сделки

Составление юридического договора лучше поручить профессионалу – юристу серьезного агентства недвижимости, имеющего успешный опыт сдачи в аренду загородного жилья.

Для оформления договора на аренду арендодатель должен предоставить документы, подтверждающие его право собственности на жилье и участок, где указан физический адрес арендуемой недвижимости, а также согласие всех собственников на сдачу в наем. Арендатор предоставляет документы, подтверждающие его личность.

Если владелец планирует сдать частный дом по комнатам, оформлять договорные отношения необходимо с каждым арендатором отдельно.

Преимущества подписания договора

Договор аренды загородного дома с официально оформленным учреждением или предприятием составляется только в письменной форме. Если длительность аренды – более года, документ рекомендуется зарегистрировать в Росреестре.

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Юристы и нотариусы в области купли-продажи и найма частного жилья рекомендуют письменно оформлять все договорные отношения и в случае, если арендатором является физическое лицо, с которым составляется договор найма всего строения с участком или отдельной комнаты. Тщательно прописанные пункты помогут в случае нанесения ущерба имуществу взыскать с арендатора расходы.

Какая информация фиксируется в договоре

В договорном соглашении желательно предусмотреть все возможные риски и с целью их предупреждения прописать следующую информацию:

  • состояние каждой комнаты с описанием предметов интерьера и указанием их стоимости;
  • распределение платежей за коммунальные услуги, местных и страховых взносов;
  • распределение ответственности по уходу за территорией – чистка бассейна, вывоз мусора, уборка снега, стрижка газона;
  • условия пользования земельным участком – выращивание и сбор урожая в саду и огороде;
  • размер и сроки арендной платы;
  • время посещения собственником для контроля;
  • порядок возмещения ущерба, возврата неуплаченных средств.

Передача денежных средств

Обычно используются передача денег из рук в руки или перечисления на расчетные счета. Оплата наличными оформляется составлением акта или расписки. При безналичном перечислении документом служит выписка из банка.

Уплата налогов

В конце года арендодатель подает налоговую декларацию физического лица в органы налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемой в наем недвижимости или же по месту осуществления предпринимательской деятельности.

Преимущества сдачи в наем через агентство

Аренда загородного дома: подводные камни, особенности оформления договора найма жилья

Арендовать загородный дом безопаснее всего через агентство недвижимости, которое быстро найдет выгодного и надежного арендатора, подготовит предупреждающий все возможные риски письменный договор.

Мое право: как грамотно арендовать дачу

oracul/Depositphotos

Аренда дач подпадает под правовое регулирование отношений найма. Соответственно, чтобы оформить все правильно, необходимо заключить договор найма (см. п. 1 ст. 167 ГК РФ). Важно помнить, что заключать договор найма обязательно, и лучше всего это делать в письменной форме. Таким образом вы избежите множество споров, а письменное заключение сделки придает вашим отношениям правовой характер. С ним вы сможете отстаивать свои права в суде.

Как снять дом на лето для всей семьи?

Аренда дачи: когда искать, что писать в договоре?

Если вы снимаете дачу на определенный период летом или на три летних месяца – это небольшой срок. В соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ, договор, который заключается на срок до года, именуется краткосрочным наймом. Он не подлежит государственной регистрации, а также не требует обязательного нотариального заверения.

Что должно быть в договоре найма

Договор краткосрочного найма достаточно схож по своему строению с остальными договорами. Он должен иметь несколько разделов:

  1. Предмет (там должно быть написано, что дача и участок передаются во временное пользование нанимателя)
  2. Срок сделки
  3. Расчеты и оплата – размер платы, порядок платежей
  4. Права и обязанности сторон
  5. Ответственность сторон, штрафы и пени
  6. Подписи и реквизиты сторон

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Аренда дачи на лето: что важно знать

Что еще должно быть в договоре найма

Сдавать жилое помещение внаем может только его собственник. Поэтому в договоре аренды стоит упомянуть момент, на каком основании у владельца есть право собственности на недвижимость: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Еще стоит упомянуть, есть ли сособственники данной недвижимости, и согласны ли они сдавать ее внаем. Это очень важный момент.

Нередки случаи, когда, например, супруга собственника согласия на заключение договора найма не давала. Она является сособственником и может требовать, чтобы наниматели съехали с дачи.

Избежать подобных ситуаций поможет письменное согласие сособственников недвижимости на заключение данной сделки.

Проверить имеющееся право собственности у владельца дачи и наличие сособственников можно на официальном сайте Росреестра, заказав выписку из ЕГРН.

Особенности договора

У договора краткосрочного найма есть ряд особенностей, которые прописаны в законодательстве и должны учитываться при его заключении:

  • нельзя вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Если лицо изначально не было указано в договоре как вселяющееся, проживать в сдаваемом внаем помещении оно не может. Данное ограничение предусмотрено ст. 680 ГК РФ;
  • запрещен поднайм. При заключении договора краткосрочного найма наниматель не имеет права сдавать нанимаемое помещение другому лицу;
  • запрещено заменять нанимателя в договоре краткосрочного найма (в соответствии со ст. 686 ГК РФ).

Если не соблюсти эти условия, договор будет признан недействительным.

Также помните: если вы заключаете договор найма на срок менее года, у наймодателя нет обязанности предлагать вам заключить договор на тех же условиях в будущем. Это позволяет многоразово сдавать внаем дачи летом, избегая простоя помещения в ожидании ответа от прежнего нанимателя.

Образцы документов для сделок с недвижимостью

Жизнь в загородном доме: мечта и реальность

Приложения к договору найма

К договору краткосрочного найма необходимо приложить план придомового участка с указанием дополнительных строений на нем, если они имеются (бани, сараи, иные помещения хозяйственного назначения и проч.).

При этом в предмете договора следует наиболее полно расписать все характеристики земельного участка: кадастровый номер, площадь, границы по координатам, адрес участка (нужно проверить, совпадает ли он с фактическим адресом).

Это поможет индивидуализировать земельный участок и постройки на нем, которые являются предметом договора краткосрочного найма.

Важным аспектом заключения договора найма является составление акта приема-передачи дома и всего имущества вместе с ним. Рекомендуется составлять список абсолютно всего имущества и его состояния, в котором оно сдается нанимателю, чтобы в дальнейшем избежать споров и претензий обеих сторон друг к другу.

Одним из самых частых триггеров для возникновения проблем является состояние бытовой и прочей техникой.

При сдаче дачи внаем собственник может уверять, что все работает, а спустя некоторое время после подписания договора и акта приема-передачи выясняется, что техника неисправна.

Как правило, ее ремонт относится к текущему и, следовательно, обязанность по его оплате ложится на нанимателя. Поэтому перед подписанием документов все, в том числе и мебель, необходимо проверить на пригодность к эксплуатации.

Специальные условия

Договор краткосрочного найма дачных участков должен предусматривать весьма специфичные условия.

Желательно, чтобы стороны включили в него положения о порядке пользования участком, садом и огородом, строениями, а также о правилах проживания, в которые включается вопрос необходимости ухода за участком и посадками: разрешено ли выращивать и собирать урожай, можно ли собирать плоды с плодоносящих деревьев и проч.

Нельзя забывать и о проверке сдаваемого участка своим хозяином. Стоит оговорить, когда он может навещать вас, с какой периодичностью (поскольку владелец может жить рядом и наведываться к вам каждый день), должен ли перед этим наймодатель предупредить нанимателя о проверке.

  • Если эти условия будут оговорены и прописаны в договоре, будет меньший риск возникновения спорных ситуаций между сторонами договора.
  • На даче, как на курорте: обустраиваем участок для комфортного отдыха
  • Отдых на высоте: какие аксессуары подобрать для дачи

Оплата

Особое внимание стоит уделить пунктам порядка оплаты. Лучше всего подробно прописать механизм внесения ежемесячной (если вы снимаете дом в течение нескольких месяцев) платы за наем:

  • договориться о размере платежей;
  • из чего они будут состоять;
  • каковы сроки внесения платы (до какого числа месяца необходимо оплатить аренду);
  • каким образом будет вноситься плата (наличными или перечислением безналичных денежных средств на банковский счет, на какой банковский счет);
  • каков размер налога и входит ли его сумма в стоимость (если налог будет уплачиваться);
  • предусмотреть пени и их размер за просрочку внесения платы;
  • прописать иные штрафные санкции (например, за порчу имущества);
  • указать, есть ли обеспечительный платеж и каков его размер.

Важно, чтобы механизм внесения платы был вам понятен и разъяснен, иначе в дальнейшем могут возникнуть спорные ситуации на этой почве.

Что делать, если возникли проблемы

Если в процессе найма дачи возникают проблемы, решить их можно несколькими способами:

  • мирным путем, в досудебном порядке. Данная процедура дает возможность сторонам разрешить возникшие между ними разногласия до обращения в суд. Если самостоятельно сделать это не получается, можно обратиться к медиатору;
  • посредством расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке, если это предусмотрено законом или самим договором;
  • в судебном порядке. Однако, выбрав такой вариант, вы можете затянуть решение вопроса.
  1. Текст подготовила Мария Гуреева 
  2. Не пропустите:
  3. Цель: снять дачу в Подмосковье на лето
  4. Какие документы нужно проверить, покупая дачу?
  5. Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?
  6. У меня дача – какие налоги я обязан платить?
Читайте также:  Полный текст Закона о двойном гражданстве РФ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Аренда: как составить договор найма — Аренда — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Вы нашли идеальную квартиру или идеального арендодателя, собрали и проверили все документы, теперь осталось главное: подписать договор с собственником. Рассказываем, что такое договор найма, при чём тут аренда, обязательно ли подписывать бумаги, какие договоры нужно регистрировать, что учесть, чтобы защитить интересы обеих сторон.

29 мая 2018

Что такое договор найма квартиры

Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.

Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до  суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.

Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.

Аренда или наём?

Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.

Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.

Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.

А договор точно нужен? 

Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.

Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.

Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.

Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.

Как составить договор найма

Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.

На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.

Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.

Срок действия договора

Заключить договор можно на любой срок.

По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.

Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.

При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.

Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
  • Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
  • условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
  • штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
  • количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
  • описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма жилого помещения можно по ссылке.

Что ещё нужно приложить к договору

К договору обязательно нужно приложить опись имущества, чтобы собственник не потребовал при расторжении договора у арендатора лишнего и, напротив, чтобы арендатор не прихватил ничего с собой. Описать имущество можно и в акте приёма-передачи квартиры.

Когда будете описывать вещи, которые есть в квартире, не ограничивайтесь абстрактными формулировками вроде «состояние хорошее» или «состояние удовлетворительное». Указывайте всё максимально подробно — от производителя до детального описания трещин или росчерков от фломастера.

К договору также должна прилагаться платёжная ведомость. Это бумага, в которой собственник и арендатор будут вести учёт арендной платы. Лист бумаги нужно разделить на четыре колонки: в первой — название месяца, во второй — сумма платежа, в двух оставшихся — подписи жильца и собственника, которые они ставят при ежемесячной передаче денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если расчёт происходит по безналу и это официальный платёж (например, за квартиру платит организация), его назначение будет прописано и может считаться подтверждением платежа в случае спорных ситуаций.

Если деньги на карту переводит частное лицо, то лучше всё-таки встретиться с собственником для отметки в ведомости.

Обязательно пропишите в договоре невозможность кого-либо, за исключением наймодателя (в том числе других собственников квартиры, если они есть), влиять на ваше с ним соглашение. Вы заключаете договор с конкретным человеком, и он отвечает за соблюдение всех его условий.

Заключение

В России жильцы и хозяева квартир редко выясняют отношения в суде. Как правило, всё решается на личных переговорах или заканчивается драматическим разрывом отношений, не всегда кристально чистым с точки зрения закона.

Поэтому чем лучше и подробнее будут прописаны и обговорены права и обязанности сторон, тем меньше претензий возникнет в дальнейшем.

Если обе стороны стремятся оформить всё грамотно и соблюсти процедуры, то это хороший знак: значит, люди ответственно подходят к найму жилья и хотят каждый со своей стороны минимизировать возможные риски и проблемы.

Мосфильмовская улица, 70к4Ломоносовский проспект 15 мин.Леонтьевский переулок, 6с2Автозаводская улица, 23Бк2Красногвардейский бульвар, 1улица Красного Маяка, 11к5 Перейти к объявлениям

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *