Договор мены квартиры: и долей в квартире, образец договора, условия и нюансы заключения

В жизни бывают случаи, когда нужно сделать обмен квартиры (например, человек хочет переехать в другой район). С какими трудностями может он столкнуться и какие важные моменты не пропустить при совершении сделки — всё это будет рассмотрено в этой статье. На рынке сейчас существует огромное количество предложений по обмену квартир, но почти все они поступают от риелторов, которые зачастую бывают некомпетентнымы в своей сфере. Человек, обратившейся к такому «профессионалу», теряет не только время, но и деньги, оплачивая его услуги. Рассмотрим более подробно два понятия: мена и обмен. Их различия, все нюансы при составлении договора и пакет документов.

Что такое обмен квартиры? Как составить договор?

В статье номер 567 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору мены один участник сделки является продавцом товара, меняя его на другой.

Такой вид продажи был очень популярен не только в наши века.

Стоит отметить, что на данный момент обмен квартиры происходит гораздо реже, так как в процессе составления договора возникают разногласия по поводу стоимости квартиры.

Что такое мена? По сути, это действие, при котором хозяин квартиры отдаёт её другому участнику и получает взамен квартиру меньшую/большую или равную по цене. При наличии разницы в стоимости участник действия вносит доплату.

Обратите внимание! Предметом сделки здесь может быть любое имущество (дом, автомобиль, дача), но не денежные средства!

Стоит также знать! Обмен квартиры на другую возможен только на вторичном рынке жилья. Чтобы осуществить такого рода операцию, нужно найти человека, который желает тоже произвести обмен.

После чего хозяева квартир заключают договор и переоформляют своё жильё в Росреестре.

В этом виде сделки каждая сторона является одновременно как продавцом, так и покупателем, поэтому к нему вполне могут применяться правила главы номер 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Двойное соглашение купли-продажи обязательно оформляется в письменном виде, так как считается основой для регистрации права собственности.

Пункты, которые должны быть указаны:

1. Все личные сведения участников.
2. Данные об объектах сделки (документы на квартиру, автомобиль и пр.).
3. Права и обязательства обеих сторон.
4. Если есть доплата, то указать её условия.
5. Способы разрешения различных спорных моментов.
6. Прочие условия.

Это важно знать:  Продажа и дарение долевой собственности в 2021 году

Образец договора мены

Многие путают понятия мены и обмен. Они кажутся абсолютно одинаковыми. Но есть важное различие: обмен подразумевает передачу неприватизированной собственности, а мена возможна только лишь в сделках с собственностью, которая является частной.

Плюсы и минусы сделки

Любой вид сделок подразумевает как преимущества, так и недостатки.

Договор мены и его достоинства:

1. Все участники получают своё жильё сразу. Вам не нужно в срочном порядке искать новую недвижимость, просто переезжаете в готовую квартиру.
2. Оба гражданина могут получить налоговый вычет, который положен по закону.
3. Если хотя бы одного человека что-то не устроило в договоре, то они могут расторгнуть его и остаться со своим предыдущим имуществом.

Минусы договора мены:

1. Невозможно поменять приватизированную недвижимость на неприватизированную (муниципальную).
2. Мало выбора из существующих вариантов квартир. Придётся приложить немало времени, чтобы найти подходящую лично для вас.
3. Нужно будет платить подоходный налог в соответствии со статьями 38 и 39 Налогового кодекса Российской Федерации, так как такого рода операция является продажей.

Мена квартиры. Каковы главные условия для сделки?

Основное условия для оформления договора мены — это то, что недвижимое имущество должно находиться в собственности одного вида (обмен частной собственности на частную или муниципальной на муниципальную). Менять жильё можно в любом городе/области. Вам необязательно искать жильё в том районе, где вы раньше проживали, об этом сказано в статье номер 72 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ещё одним весомым условием является то, что все стороны должны быть обязательно собственниками своих квартир. Если квартира имеет несколько полноправных хозяев, то у каждого из них нужно получить нотариально заверенное разрешение. В том случае, если один из собственников — ребёнок, то предъявляете письменное согласие от органов опеки и попечительства.

Важным является и отсутствие коммунальных задолженностей за квартиру и прочих других обременений. Если имеются долги, сделка не состоится, и пострадавший участник имеет полное право расторгнуть договор.

Возникает вопрос: нужно ли указывать в договоре стоимость недвижимости? Указывайте обязательно, ведь благодаря этому будет правильно рассчитан НДФЛ и имущественный вычет, который вы захотите потом получить. Если в договоре не указана стоимость квартир, то такой вид сделки будет считаться равноценным (статья номер 568 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это важно знать:  Авансовый договор: содержание, бланк и образцы

Документы, необходимые для мены на приватизированные квартиры:

• Документ, удостоверяющий вашу личность (паспорт).
• Свидетельства, подтверждающие, что вы собственник квартиры.
• Бумаги, на основании которых вы приобрели недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения и пр.).
• Выписки из ЕГРН.
• Выписки из домовой книги, в которых будет отображено реальное количество прописанных людей, включая детей.
• Нотариально заверенное согласие других собственников недвижимости.

Документы для обмена муниципальным имуществом:

• Документы, подтверждающие вашу личность (паспорт).
• Договоры социального найма.
• Обязательное разрешение от органов, которые предоставили вам жильё.
• Выписки из ЕГРН.
• Выписки из домовой книги, чтобы видеть реальное количество прописанных в квартире людей, включая детей.
• Нотариально заверенное разрешение от собственников.

Обе стороны обязаны предоставить одинаковый пакет документов. На их основании будет происходить регистрация права собственности. Дополнительно к этому списку нужно принести сам договор мены, акт приёма-передачи и квитанции об оплате пошлины в количестве двух штук. Пошлину должен оплатить каждый участник.

Этот договор составляется в произвольной форме и в единственном экземпляре. После того как он составлен, вы подписываете его. Если имеете желание, то можно к этому привлечь нотариуса. Потом сделка регистрируется на государственном уровне. Факт её совершения отображается в Росреестре. В самом договоре мены ставят соответствующий штамп.

• Бланк договора мены на недвижимость
• Заполненный образец договора мены

Договор мены квартиры без доплаты. Скачать бланк можно по ссылке.

Мена. Признание сделки недйствительной

Часто возникают такие ситуации, когда с самого начала договор является недействительным и не имеет какой-либо юридической силы. В этом случае не нужно обращаться в судебное учреждение, чтобы признать его ничтожным.

Бывают случаи, когда сделку можно считать оспоримой, но для этого нужно обязательно обращаться в суд. До тех пор, пока суд не вынесет соответствующее решение, все участники должны соблюдать условия договора.

Когда сделка признаётся недействительной?

• Если одна сторона является недееспособным лицом.
• Если договор подписан лицом, которое здраво не осознавало свои действия (человек преклонного возраста, человек с заболеванием).
• Сделка совершена с обманом одной из сторон, с шантажом или другими противоправными действиями.
• Договор заключён не в соответствии с законами Российской Федерации.
• Договор подписан без согласия других собственников имущества.
• Сделка считается мнимой или притворной. (Мнимая сделка — это сделка, которая совершается лишь для вида, без цели создать ей правовые последствия. Притворная сделка — это сделка, которая создана для прикрытия другой сделки).

Чтобы признать сделку недействительной, в судебное учреждение может обратиться абсолютно любое лицо, заинтересованное в её прекращении (пострадавший или представитель какой-либо организации). После признания договора ничтожным нарушитель будет обязан выплачивать всем потерпевшим лицам компенсации за все их расходы, включая моральный ущерб.

В настоящее время этот вид сделки почти не применяется. Гораздо чаще люди используют договор купли-продажи. Стоит отметить, что сама мена намного понятнее, её проще составлять и считается одной из самых безопасных для граждан.

На деле риелторы или другие посредники рекомендуют гражданам заключать стандартный договор купли-продажи. Делают они это почти всегда, преследуя корыстные цели (получение бонуса/процента за его заключение).

Многие риелторы вообще не знают, что есть договор мены.

Ниже представлены рекомендации от юристов. Желательно с ними ознакомиться прежде, чем вы будете производить обмен.

1. Чтобы заключить договор, необязательно обращаться к нотариусу, закон этого делать не обязывает граждан. Но для того чтобы убедиться, что он составлен правильно и не противоречит условиям Российской Федерации, лучше воспользоваться его услугами.
2. Перед заключением договора всегда просите хозяина недвижимости показать выписку из домовой книги, чтобы увидеть реальное количество прописанных в квартире людей, включая несовершеннолетних. Обезопасьте себя от возможных судебных разбирательств.
3. Лишний раз перепроверьте личные сведения в документах, вся информация должна быть идентичной.
4. Изучите всю информацию о квартире. Убедитесь, что у хозяина недвижимости отсутствуют долги за коммунальные и другие услуги. Важно также, чтобы имущество не было в аресте или в залоге.

Следующая

Это важно знать:  Внешний вид и содержание технического паспорта на квартиру

Договор мены жилых помещений

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным.

Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки.

Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

Кроме того, возможна передача не только всей квартиры, но и доли в ней.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

• наименование (например, квартира или комната),
• количество комнат,
• адрес квартиры,
• общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
2. Взаимные обязанности сторон.
3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
5. Дату совершения мены.
6. Подписи сторон сделки.
7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

• Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.
• Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.
• Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

• если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
• если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены.

На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт.

Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Пример

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры.

По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи.

Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

1. При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).
2. Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).
3. После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.
4. К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

• одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
• квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
• у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

• стороны;
• основание (соглашение о мене);
• дата;
• имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
• можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
• договор мены;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение.

Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому.

После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Договор мены с доплатой

Я планирую обменять свою квартиру на другую, но стоимость моей квартиры несколько меньше обмениваемой. Можно ли установить в договоре мены условие о денежной доплате с моей стороны?

Ответ

Такое условие возможно установить в договоре мены, но с уточнением порядка передачи денежных средств и ее срок. Желательно передачу денежных средств зафиксировать распиской во избежание различных спорных ситуаций.

Договор мены между близкими родственниками

• Договор мены недвижимого имущества

Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог.

Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье.

Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

• Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
• Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
• Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым.

Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений.

Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

• данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
• точное описание объектов мены;
• сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
• указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
• перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
• ответственность сторон за выполнение условий договора;
• действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки.

Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней.

В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

• Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
• Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
• Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
• Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ.

Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Регистрация перехода права собственности на основании договора мены недвижимого имущества

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены.

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое.

Сам договор мены недвижимого имущества не подлежит регистрации, однако регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на оба объекта недвижимости.

Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, и зарегистрировать переход права собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Пошаговая инструкция: “Регистрация перехода права собственности на основании договора мены недвижимости”

Шаг 1.Подберите вариант обмена недвижимости

На практике распространено заключение и регистрация перехода права собственности по договорам мены квартир, комнат, земельных участков. Реже встречается мена других объектов недвижимости.

Шаг 2.Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых объектов недвижимости

К договору мены применяются фактически все правила о договорах купли-продажи, при этом каждая из сторон договора мены является одновременно покупателем и продавцом.

Соответственно существенными условиями договора мены, как и договора купли-продажи, являются предмет договора (описание объекта недвижимости, его точный адрес, кадастровый номер), а также цена (по общему правилу объекты недвижимости признаются равноценными, если иное не указано в договоре, договором может быть предусмотрено внесение доплаты одной из сторон).

• обязанность сторон передать обмениваемый объект недвижимости и одновременно принять от другой стороны объект недвижимости, передаваемый в обмен;
• стоимость объектов недвижимости, а также размер доплаты, которую должен внести собственник меньшего по стоимости объекта недвижимости (при обмене неравноценных недвижимых вещей);
• идентифицирующие признаки обмениваемой недвижимости: наименование (например, квартира или комната, или земельный участок), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади, кадастровый  номер;
• данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
• если заключается договор мены квартир или иных жилых помещений, то указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями (арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении, и др.), порядок освобождения обмениваемых жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых объектов недвижимости можно отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены составляется в простой письменной форме в количестве экземпляров, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для Росреестра. 

Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности:
• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

С полным перечнем сделок, подлежащих нотариальному удостоверению вы можете ознакомиться в статьей по ссылке.

Шаг 3.Подготовьте документы для регистрации права собственности

Для регистрации перехода права собственности по договору мены вам потребуется:

• заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (соответственно заявления подаются и подписываются обеими сторонами по каждому из объектов недвижимости; заявление подписывается в Росреестре или МФЦ);

Образец договора мены долей и оформление акта приёма-передачи

Если два человека являются владельцами различных комнат в разных квартирах на правах долевого владения, то они могут без проблем обменяться этими комнатами с помощью заключения договора мены долей. Но какие законы регулируют заключение подобных соглашений? Как выглядит образец договора мены долей в квартире? И облагаются ли такие контракты налогом на доходы? Ниже эти вопросы будут рассмотрены.

Понятие мены доли в квартире и законы, регулирующие сделку

Договор мены долей — это специальное соглашение, согласно которому люди на добровольных началах меняются квартирными долями, которые находятся в их личной собственности. Чаще всего в качестве долей выступают изолированные комнаты в квартире; при этом обратите внимание, что доли могут находиться, как в пределах одной квартиры, так и в пределах разных квартир.

Каждая доля при обмене обладает определённой рыночной стоимостью. Если доли по цене отличаются друг от друга, то в таком случае говорят о неравном обмене, а одна из сторон может потребовать произвести доплату.

Обмен долями должен быть зафиксирован с помощью соответствующего юридического договора. С точки зрения закона договор мены приравнивается к соглашению продажи, а каждая из сторон является одновременно и покупателем, и продавцом.

Характерной особенностью соглашения мены является то, что оно может быть заключено только после получения письменных согласий других совладельцев квартиры (то есть они имеют право запретить продавать такие доли сторонним людям).

Договор мены регулируется следующими законами:

• Статьи 31 и 567 ГК — содержат базовые сведения о сделке.
• Статьи 289, 290, 549 и 550 ГК — дают расшифровку относительно того, что такое долевое владение и какие сделки можно осуществлять с такой недвижимостью.
• Статья 567 ГК, статьи 218, 219, 220, 221 и 224 НК — содержат сведения о налогообложении.
• Статья 18 ЖК — содержит указание на то, что подобные сделки подлежат обязательной государственной регистрации.
• Некоторые другие законы, которые регулируют дополнительные вопросы (размер государственной пошлины за регистрацию, регулирование обмена долей в случае несовершеннолетних владельцев и так далее).

Содержание договора мены долей квартиры

Договор мены заключается в письменном или печатном виде.

Закон утверждает, что в обязательном порядке такой контракт должен содержать следующие пункты:

• Название документа, номер и дата составления.
• Основные сведения о сторонах сделки — паспортные данные (ФИО, код паспорта, регистрационные данные, телефоны для связи и так далее).
• Основные сведения о квартирных долях — точный адрес, этаж, краткий план с указанием долей, которые подлежат обмену, площадь и так далее.
• Оценочная стоимость каждой доли. Если стоимость объектов отличается, то в таком случае явно прописывается разница, а также указывается порядок внесения доплаты.
• Информация о том, какое имущество передаётся покупателю вместе с недвижимостью.
• Сроки и порядок передачи недвижимости в личное пользование.
• Список всех третьих лиц, которые являются совладельцами квартиры. Также в этом пункте должно быть явно указано, что эти лица согласны с обменом доли, что должно быть подтверждено документально.
• Информация о том, кто, как и когда будет заниматься регистрацией сделки в государственных органах.
• Ответственность сторон, условия расторжения контракта и форс-мажорные обстоятельства.
• Явное указание на то, что на квартиру отсутствует обременение (нет долгов, жильё не используется в качестве залога и так далее).
• Порядок и даты заключения передаточных актов (оформляется так же, как и передаточный акт к договору купли-продажи квартиры).
• Список прилагаемых документов.
• Точная дата и подписи сторон.

Образец договора обмена долей в квартирах можно скачать вот здесь.

Между близкими родственниками

Договор мены может заключаться как между посторонними людьми, так и между кровными родственниками. В таком случае будут действовать стандартные законы, поскольку для родственников отсутствуют какие-либо привилегии.

Единственный важный момент — если человек находится в браке, то в таком случае его супруг/супруга автоматически становится совладельцем доли, а в случае мены необходимо получить письменное согласие супруга/супруги.

С несовершеннолетним

Если совладельцем квартиры является несовершеннолетнее лицо, то производить мену можно только после получения разрешения родителей, а также органов опеки и попечительства (ООП).

Разрешение должно быть составлено в письменном виде, а ООП могут выдать этот документ только при соблюдении следующих условий:

1. После обмена ребёнок будет признан владельцем новой доли.
2. Жилищные условия ребёнка не ухудшатся.
3. В качестве второй стороны сделки не будут выступать родственники ребёнка (хотя в некоторых случаях ООП допускают такие сделки).
4. Факт получения согласия ООП должен быть подтверждён документально, а в основном договоре должно быть прописано, что одним из дольщиков является несовершеннолетний ребёнок.

Прилагаемые документы

Для заключения соглашения мены обе стороны должны сделать копии следующих документов:

• Паспорта (первые две страницы + регистрация).
• Документ, подтверждающий право собственности на долю.
• Согласие других жильцов-дольщиков.
• Согласие супруга/супруги продавца.
• Разрешение родителей и ООП (если одним из дольщиков является несовершеннолетнее лицо).
• Некоторые другие документы, если их необходимость явна указана в основном договоре.

Как оформить акт приёма-передачи по договору мены долей?

Контракт мены юридически и фактически оговаривает условия, на которых обе стороны хотят заключить сделку. Однако это соглашение не содержит информацию о том, в каком виде по факту передаётся доля другому человеку. Чтобы не возникло никаких спорных моментов, непосредственно перед передачей ключей необходимо составить специальный документ, который называют актом приёма-передачи (АПП).

Эта бумага составляется на листе формата A4, а подписывается она обеими сторонами сделки. Эта бумага фиксирует тот факт, что покупатель произвёл осмотр квартиры по факту и не имеет претензий к продавцу.

Если же во время осмотра будут выявлены какие-либо нарушения (квартира имеет повреждения, имеются долги по ЖКХ и так далее), то покупатель имеет право отказаться от заключения акта до тех пор, пока все нарушения не будут устранены продавцом.

А в случае необходимости покупатель имеет право обратиться в суд для защиты своих прав. При заключении договора мены АПП составляется в обязательном порядке, а эта обязанность зафиксирована в ГК РФ.

АПП заключается в двойном экземпляре для каждой стороны сделки.

В случае договора мены АПП заключается два раза — в момент передачи одной доли от первого человека ко второму и в момент передачи второй доли от второго человека к первому.

При этом обратите внимание, что АПП заключается в двойном экземпляре для каждой стороны сделки (то есть по итогу необходимо составить четыре акта — по 2 акта на каждый случай передачи).

Закон жестко не регламентирует структуру акта, однако в обязательном порядке в этом документе должны быть прописаны следующие пункты:

• Паспортные сведения о сторонах сделки.
• Ссылка на основной договор мены (код соглашения, дата его заключения и так далее).
• Информация о том, что покупатель готов принять долю в квартире и не имеет претензий к продавцу, а сама квартира находится в надлежащем виде, что удовлетворяет условиям основного контракта.
• Если вместе с долей новому владельцу переходит в собственность какое-либо дополнительное имущество (бытовая техника, мебель и так далее), то в АПП кратко перечисляются все эти объекты.
• Если покупатель передаёт продавцу деньги в качестве оплаты, то этот факт также фиксируется в АПП.
• В конце акта ставится дата и подписи сторон.

Обратите внимание, что по умолчанию АПП не регистрируется у нотариуса и/или в государственных учётных органах. Однако необходимость регистрации может быть явно прописана в основном договоре мены — в таком случае после заключения АПП необходимо провести регистрацию.

Оформление договора мены квартиры на долю в квартире

Близким по смыслу к договору мены долей является контракт мены целой квартиры на долю.

Эти два соглашения с точки зрения структуры и базовых моментов практически ничем не отличаются друг от друга за исключением некоторых важных моментов:

• Договор мены квартиры заключается исключительно с согласия владельца, его супруга/супруги и органов опеки и попечительства (если у них есть ребёнок) — тогда как в случае мены долей необходимо получить согласие всех других дольщиков.
• В качестве объекта продажи выступает вся квартира целиком (с указанием точного адреса, общей площади и так далее), а не её часть.
• По понятным причинам в договоре отсутствует список третьих лиц, которые в случае долевого обмена являются совладельцами-дольщиками.

Нужно ли регистрировать договор?

Договор мены подлежит обязательной регистрации в Росреестре, так как без регистрации этот документ не имеет никакой юридической силы. В тексте договора должна быть прописана базовая информация о регистрации — срок и порядок подачи документов, сведения об ответственном лице (одна из сторон соглашения или какое-либо третье лицо), сведения о тратах на регистрацию и так далее.

Для регистрации ответственное лицо должно обратиться в Росреестр со следующими документами:

• Личные паспорта сторон сделки (по 2 копии каждого из паспортов).
• Договоры мены, подписанные обеими сторонами (2 экземпляра).
• Квитанции об оплате госпошлин (2 квитанции по 500 рублей каждая).
• Копии технической документации на каждую квартиру (по 2 экземпляра).
• Весь перечень документов для оформления квартиры в собственность прямо тут.

Необходимость предоставления двойного пакета документов вызвана тем, что фактически происходит два акта регистрации перехода имущественных прав.

После предоставления документов работникам Росреестра отводится 21 день на регистрацию. В конце ответственному лицу вручается 2 выписки из ЕГРН, которые потом передаются каждой стороне сделки.

Сколько стоит оформить квартиру в собственность узнайте здесь.

Особенности налогообложения

С точки зрения закона договор мены приравнивается к стандартному контракту продажи. В России все подобные сделки облагаются налогом НДФЛ в размере 13% стоимости объекта. При этом обратите внимание, что НДФЛ уплачивают обе стороны сделки с учётом всех доплат (если они имеются).

Например, по договору мены один человек за свою долю потребовал 500.000 рублей, а другой человек потребовал за свою долю 800.000 рублей — в таком случае первый человек должен доплатить второму 300.000 рублей и отдать ФНС 65.000 рублей (13% от 500.000 рублей) + второй человек обязан отдать ФНС 104.

000 рублей в качестве НДФЛ (13% от 800 тысяч рублей).

Однако следует помнить, что некоторые физические лица в России освобождены от уплаты НДФЛ при заключении контракта мены:

• Если доля или квартира находится в собственности человека менее пяти лет, то налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн рублей. Если цена доли ниже этого показателя, то в таком случае человек полностью освобождается от уплаты НДФЛ.
• Если доля или квартира находится в собственности человека более пяти лет, то такой человек полностью освобождается от уплаты НДФЛ вне зависимости от размера налогооблагаемой базы.

При этом обратите внимание, что де-юре освобождение от НДФЛ происходит по схеме предоставления налогового вычета.

Чтобы получить вычет, человек должен посетить ФНС по месту жительства, предоставив:

• паспорт (удостоверяет личность),
• договор мены (подтверждает факт получения прибыли),
• старое свидетельство о праве собственности на проданную долю (позволяет подсчитать срок нахождения доли в личной собственности).

Автовладельцы, меняя место жительства хотят поменять и место дислокации своего авто. Если найден подходящий вариант, нужно заключать договор мены гаража. Соглашение должно быть оформлено юридически грамотно, в этом вам поможет наша статья.Как получить технический паспорт на квартиру в БТИ узнайте здесь. Без этого документа сделки с вашим жильём будут невозможны.

Когда договор может быть признан недействительным?

Как уже было сказано ранее, договор мены подлежит государственной регистрации в ЕГРН. После регистрации договор может быть аннулирован только на основании решения суда в течении 3 лет после получения на руки свидетельства о праве собственности. Если прошло более 3 лет, то договор не может быть расторгнут даже через суд, хотя ничто не мешает людям заключить ещё один договор мены.

Без проблем контракт можно расторгнуть через суд в том случае, если этого хотят обе стороны сделки — для этого каждая сторона обязана обратиться в суд с заявлением, в котором чётко прописано намерение аннулировать сделку.

Аннулирование контракта в одностороннем порядке возможно лишь в случае наличия веских оснований:

1. Одна из сторон нарушила существенные пункты содержания договора или уклоняется от выполнения своих обязанностей, которые явно прописаны в основном договоре (не была произведена доплата, в назначенную дату передача доли не была произведена по факту и так далее).
2. Не был составлен акт приёма-передачи либо покупатель отказался его подписывать из-за наличия грубых нарушений со стороны продавца (не были выписаны предыдущие жильцы, имеются непогашенные задолженности по ЖКХ и так далее).
3. Одна из сторон была введена в заблуждение относительно качества квартиры с помощью обмана или мошенничества.
4. Договор мены был заключен под давлением (угрозы, шантаж и так далее).
5. На момент заключения соглашения человек был признан недееспособным.

Для аннулирования соглашения в одностороннем порядке человек должен собрать документы и обратиться в суд. Основным документом является заявление, в котором истец должен изложить все обстоятельства, которые вынуждают его разорвать контракт.

Также истец должен приложить к заявлению следующие бумаги:

• паспорт,
• свидетельство о праве собственности,
• договор мены + какие-либо документы, которые подтверждают информацию, которая указана в заявлении. Это могут быть результаты специальных экспертиз, отказ продавца от составления акта приёма-передачи, документ о недееспособности второго участника сделки и так далее.

Дополнительная информация о правовом статусе договора мены в этом видео:

Заключение

Подведём итоги. Дольщики могут обменяться своими долями с помощью контракта мены. Такой договор должен содержать следующие обязательные пункты — информация о сторонах сделки, сведения о стоимости квартиры, информация о других дольщиках-совладельцах и так далее.

Договор мены должен быть зарегистрирован в Росреестре, поскольку в противном случае такая сделка может быть признана недействительной.

Договор мены облагается НДФЛ, однако многие люди освобождены от этого налога за счёт предоставления им налогового вычета со стороны государства.

Как лучше оформить квартиру в совместную или долевую собственность читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Обмен» по ссылке.